השקעות נדל"ן בארה"ב או יוון: למה יותר ישראלים עוברים מארה"ב לאתונה ב-2026?

משקיעים ישראלים רבים שחיפשו בעשור האחרון הזדמנויות נדל"ן מעבר לים פנו באופן טבעי לארצות הברית. פלורידה, טקסס וניו יורק היו שם נרדף להשקעה "בטוחה" בחו"ל. אבל ב-2026, המציאות משתנה. ריביות משכנתא בארה"ב שנותרות גבוהות מעל 6%, מחירי נכסים שחצו את רף ה-400,000 דולר, מיסוי מורכב למשקיעים זרים, ומרחק של 13 שעות טיסה – כל אלה הופכים את החלום האמריקאי לפחות אטרקטיבי. במקביל, שוק חלופי באירופה מציע תשואות גבוהות יותר, מחירי כניסה נמוכים בהרבה, קרבה גיאוגרפית של 2.5 שעות בלבד, ומסלול ברור לתושבות אירופית. אתונה הפכה למגנט למשקיעים ישראלים – ולא בכדי. בביתא נדל"ן, אנחנו רואים מקרוב את המעבר הזה ומלווים עשרות משקיעים ישראלים שעושים את המהלך החכם. במאמר הזה נפרט בדיוק למה ההעדפה משתנה, מה הנתונים האמיתיים, ומתי דווקא ארה"ב עדיין יכולה להיות הבחירה הנכונה.

נקודות מפתח

• מחיר כניסה ממוצע לדירה להשקעה באתונה עומד על 100,000-150,000 אירו, לעומת 300,000 דולר ומעלה בערים מרכזיות בארה"ב
• תשואת שכירות באתונה נעה בין 4.5% ל-6.5%, לעומת 3%-4.5% ברוב השווקים האמריקאיים
• מס רכישה ביוון עומד על 3.09% בלבד, בעוד שבארה"ב עלויות סגירת עסקה מגיעות ל-5%-8% מערך הנכס
• ישראלים הם הרוכשים הזרים הפעילים ביותר באתונה ובסלוניקי לפי מחקר RE/MAX Hellas לשנת 2025
• אמנת מס ישראל-יוון מעניקה הטבות משמעותיות למשקיעים ישראלים ומונעת כפל מס
• חוק FIRPTA בארה"ב מחייב ניכוי מס של 15% מסכום מכירה ברוטו לזרים – חיסרון שלא קיים ביוון
• ב-2024 זינק מספר אישורי ויזת הזהב למשקיעים ישראלים ב-83.7% ביוון
• ריבית משכנתא בארה"ב נותרת גבוהה סביב 6.1%-6.4%, בעוד שביוון ניתן לרכוש במזומן או במימון אירופאי נוח יותר

מהם מחירי הנכסים בארה"ב לעומת אתונה ב-2026?

הפער במחירי הכניסה הוא אולי ההבדל המשמעותי ביותר בין שני השווקים. נכון לתחילת 2026, מחיר דירה ממוצע באתונה עומד על כ-2,650 אירו למ"ר, כאשר ניתן למצוא דירות משופצות במרכז העיר החל מ-100,000 אירו. דירות חדשות של שלושה חדרים נמכרות בטווח של 200,000-400,000 אירו, תלוי בשכונה ובגמר.

לעומת זאת, מחיר בית ממוצע בארה"ב חצה את רף ה-400,000 דולר ב-2025, כאשר בערים מרכזיות כמו מיאמי, ניו יורק ולוס אנג'לס המחירים גבוהים משמעותית יותר. גם ב"שווקים נגישים" כמו פלורידה או טקסס, נכס להשקעה באיכות סבירה ידרוש השקעה של 250,000-350,000 דולר לפחות.

אתונה עוברת תהליך של עליית מחירים מתמשכת מאז 2017, לאחר שמחירי הנכסים צנחו בכ-41% במשבר הכלכלי של 2008-2017. למרות ההתאוששות, המחירים עדיין נמוכים באופן משמעותי ביחס לבירות אירופיות אחרות כמו לונדון, פריז או ברלין. לפי בנק יוון, מחירי הנכסים באתונה עלו ב-5.47% בשנת 2025, וצפויים להמשיך לעלות ב-4%-8% ב-2026. בארה"ב לעומת זאת, ההערכות מצביעות על עלייה מתונה יותר של 1%-3% בלבד, עקב קיפאון בשוק הנובע מריביות גבוהות.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: המשקיעים הישראלים שמצליחים ביותר הם אלה שנכנסים לשכונות באתונה שעוברות תהליך התחדשות עירונית – למשל בסמוך לתחנות מטרו חדשות או לפרויקט אלניקון (Ellinikon), שם ההשבחה של הנכס יכולה להגיע ל-20%-30% תוך 3-5 שנים. ב-2026 אנחנו ממליצים גם לבחון מסלולי הסבת נכסים מסחריים למגורים (Commercial-to-Residential) – ממשלת יוון מעניקה השנה הטבות מס משמעותיות ליזמים שמסבים מבנים כאלו, מה שמאפשר לרכוש נכסים "ירוקים" וחדישים במחירי הזדמנות בשכונות כמו פנגרטי (Pangrati) וקוקאקי (Koukaki).

כמה תשואה אפשר לצפות מנכס להשקעה ביוון לעומת ארה"ב?

תשואת השכירות היא אחד הפרמטרים המרכזיים לכל משקיע. באתונה, תשואות השכירות ברוטו נעות בין 4.5% ל-6.5% בממוצע, כאשר נכסים לשכירות קצרת טווח (סגנון Airbnb) באזורים תיירותיים יכולים להניב תשואות של 7%-8% ואף יותר. דירת שני חדרים במרכז אתונה מושכרת בממוצע ב-600-1,600 אירו לחודש, תלוי בשכונה ובמצב הנכס.

בארה"ב, תשואות השכירות ברוב השווקים המרכזיים עומדות על 3%-4.5%. נכון שיש שווקים אמריקאיים עם תשואות גבוהות יותר – בעיקר בערי מעגל שני כמו קליבלנד, דטרויט או ממפיס – אבל אלו מגיעים עם סיכון גבוה יותר של תפוסה נמוכה, בעיות תחזוקה ותנודתיות כלכלית מקומית.

חשוב להבין שהריביות הגבוהות בארה"ב (6.1%-6.4% למשכנתא ל-30 שנה) מורידות משמעותית את התשואה הנטו. גם אם תשואת השכירות הברוטו היא 5%, לאחר ניכוי הוצאות מימון, Property Tax השנתי (0.5%-2.5% מערך הנכס), ועלויות ניהול (8%-10%), התשואה הנטו יורדת ל-2%-3% בלבד. ביוון, כ-90% מהמשקיעים הישראלים רוכשים בהון עצמי בגלל מחירי הכניסה הנמוכים, מה שמאפשר תשואה נטו גבוהה משמעותית.

טבלת השוואה: תשואות ומחירים – אתונה מול ערים מרכזיות בארה"ב (2026)

מקורות: Bank of Greece Q1 2025, NAR – National Association of Realtors 2025, CBRE US Real Estate Outlook 2026, Spitogatos Q2 2025

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: כשאנחנו מחשבים תשואה למשקיעים, אנחנו מסתכלים על "מכפיל השכירות" – היחס בין מחיר הנכס לדמי השכירות השנתיים. באתונה, מכפיל השכירות עומד על כ-21, מה שאומר שהשוק עדיין מציע יחס סביר מאוד ביחס לבירות אירופיות אחרות. בנוסף, הצמיחה התיירותית המתמשכת ביוון (עלייה של 15% במספר התיירים ב-2025) מבטיחה ביקוש יציב לשכירות קצרת טווח – אם כי חשוב לציין שב-2026 נכנסו לתוקף מגבלות חדשות על Airbnb באזורים מסוימים, ולכן חיוני לבדוק את הרגולציה המקומית לפני רכישה.

מה מסגרת המיסוי למשקיע ישראלי – ביוון לעומת ארה"ב?

כאן נמצא אחד ההבדלים הדרמטיים ביותר בין שני היעדים, ואחת הסיבות המרכזיות למעבר הכיוון של משקיעים ישראלים מארה"ב ליוון.

ביוון, מסגרת המיסוי למשקיע זר פשוטה יחסית. מס רכישה עומד על 3.09% מערך הנכס בלבד. מס שבח על מכירת נכס הוקפא עד לסוף 2026, כלומר בפרקטיקה – אין מס שבח כרגע. מס ה-VAT בשיעור 24% על נכסים חדשים הוקפא גם הוא. מס הכנסה על שכירות עומד על 15% על הכנסה שנתית עד 12,000 אירו, ו-35% מעל סכום זה. בנוסף, אמנת המס בין ישראל ליוון מונעת כפל מס ומאפשרת קיזוז מס ששולם ביוון מחבות המס בישראל.

בארה"ב, המצב מורכב בהרבה למשקיע זר. חוק FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) מחייב את הקונה לנכות 15% מסכום מכירה ברוטו בעת מכירת נכס של זר. מס הכנסה פדרלי על שכירות מחויב בשיעור של עד 37% על רווח נקי, או 30% על הכנסה ברוטו ללא ניכויים. Property Tax שנתי נע בין 0.5% ל-2.5% מערך הנכס, תלוי במדינה (בפרקטיקה – אלפי דולרים בשנה). ומס עיזבון למשקיע זר בארה"ב מתחיל מפטור של 60,000 דולר בלבד, עם שיעורי מס של עד 40%.

טבלת השוואה: מיסוי – יוון מול ארה"ב למשקיע ישראלי (2026)

מקורות: AADE – Independent Authority for Public Revenue (Greece), IRS – Internal Revenue Service (US), אמנת מס ישראל-יוון, אמנת מס ישראל-ארה"ב

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: הרבה משקיעים ישראלים לא מודעים לנושא מס העיזבון בארה"ב. אם חלילה משהו קורה למשקיע שמחזיק נכס בארה"ב, היורשים עלולים לשלם מס עיזבון של עד 40% על ערך הנכס מעל 60,000 דולר. ביוון, בעיה זו פשוט לא קיימת למשקיע ישראלי שאינו תושב המדינה. בנוסף, חשוב לדעת שניתן לפתוח LLC בארה"ב כדי למקסם הטבות מס והגנה משפטית – אבל זה מוסיף שכבת מורכבות וועדים שנתיים, בעוד שביוון הרכישה על שם פרטי פשוטה וישירה.

האם גולדן ויזה ביוון עדיין רלוונטית ב-2026?

תוכנית ויזת הזהב היוונית עברה שינויים משמעותיים מאז ספטמבר 2024, אך היא עדיין אחת הנגישות ביותר באירופה. המבנה הנוכחי כולל שלוש רמות השקעה:

רמה 1 – 800,000 אירו: לרכישת נכס באטיקה (כולל אתונה), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים עם למעלה מ-3,100 תושבים. הנכס חייב להיות יחידה אחת בשטח מינימלי של 120 מ"ר.

רמה 2 – 400,000 אירו: לרכישת נכס בכל שאר אזורי יוון, גם כן יחידה בודדת של לפחות 120 מ"ר.

רמה 3 – 250,000 אירו: להסבת נכסים מסחריים למגורים, או לשחזור מבנים היסטוריים מוגנים.

ההשוואה לארה"ב בהקשר הזה חד-משמעית. ארה"ב אינה מציעה תוכנית דומה של תושבות תמורת השקעה בנדל"ן. תוכנית EB-5 האמריקאית דורשת השקעה מינימלית של 800,000 דולר ביצירת לפחות 10 משרות חדשות, עם תהליך ביורוקרטי ארוך ומורכב שיכול לקחת שנים. ויזת הזהב היוונית, לעומת זאת, מאושרת תוך 6-9 חודשים, אינה דורשת שהות מינימלית במדינה, ומאפשרת תנועה חופשית במרחב שנגן. בינואר 2026 נכנסו לתוקף תקנות חדשות שביטלו רשימות המתנה ארוכות והחילו תוקף כרטיס תושב מיום ההנפקה.

נכון ל-2025, מספר בקשות ויזת הזהב שהוגשו ביוון הגיע לשיא של 9,407 בקשות – עלייה של 11% לעומת השנה הקודמת. ההשקעות הזרות בנדל"ן הגיעו ל-2.75 מיליארד אירו, כאשר כ-70% מההשקעות הזרות הגיעו ישירות ממבקשי ויזת זהב. מספר אישורי ויזת הזהב למשקיעים ישראלים זינק ב-83.7% בתשעת החודשים הראשונים של 2025, עם 544 אישורים חדשים.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: גם אם אתם לא מתכננים לנצל את ויזת הזהב עכשיו, חשוב לקנות נכס שעומד בקריטריונים של התוכנית. זה מגדיל את מאגר הקונים הפוטנציאליים בעתיד ומעלה את ערך הנכס. אנחנו ממליצים לבדוק גם את מסלול ה-250,000 אירו של הסבת נכסים מסחריים – זו הזדמנות שלא הרבה משקיעים מודעים אליה. בנוסף, שימו לב שלאחר 7 שנים ניתן להגיש בקשה לאזרחות יוונית (ואירופית), מה שהופך את ויזת הזהב לא רק ל"תעודת ביטוח" גאופוליטית אלא לנתיב ממשי לאזרחות אירופית.

למה הקרבה הגיאוגרפית של יוון כל כך קריטית למשקיע הישראלי?

הקרבה הגיאוגרפית היא פרמטר שמשקיעים רבים מזלזלים בו – עד שהם צריכים לטוס לבדוק את הנכס, לפתור בעיה עם שוכר, או לחתום על מסמכים. טיסה מתל אביב לאתונה אורכת כ-2.5 שעות בלבד ועולה בממוצע 200-400 שקלים בטיסות לואו-קוסט. טיסה למיאמי או ניו יורק אורכת 12-15 שעות ועולה אלפי שקלים.

מעבר לטיסה עצמה, יש את נושא הפרש השעות. יוון נמצאת באותו אזור זמן כמו ישראל (שעה אחת הפרש בלבד בחורף), מה שמאפשר תקשורת שוטפת עם מנהלי נכסים, עורכי דין ובעלי מקצוע מקומיים בשעות עבודה רגילות. ארה"ב נמצאת 7-10 שעות הפרש מישראל, מה שמקשה מאוד על ניהול שוטף מרחוק.

משקיעים רבים שרכשו נכסים בארה"ב בעשור האחרון גילו ב-2026 את ה"קושי שבמרחק". כאשר יש צורך בשיפוץ דחוף, החלפת דייר או טיפול בתקלות, השליטה בשלט רחוק דרך זום בלבד הופכת ליקרה ומתסכלת. חברות ניהול בארה"ב גובות 8%-10% מדמי השכירות, ולעיתים מנצלות את המרחק לטובתן. ביוון, היכולת לקפוץ לביקור בנכס בטיסת בוקר ולחזור בערב היא יתרון לוגיסטי שחוסך אלפי דולרים בשנה.

גם הקרבה התרבותית משחקת תפקיד. יוון וישראל חולקות תרבות ים-תיכונית דומה, מנטליות עסקית שאפשר להתחבר אליה, ואפילו אוכל שהרבה ישראלים מרגישים בבית איתו. זה אולי נשמע כמו שיקול "רך", אבל בפועל – כשמשקיע מרגיש בנוח במדינה, הוא מקבל החלטות טובות יותר.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: מניסיוננו, כ-90% מהמשקיעים הישראלים ביוון משתמשים בהון עצמי (לא משכנתא), מה שמאפשר סגירת עסקאות מהירה. עם זאת, שוק המשכנתאות ביוון מתחיל להיפתח גם למשקיעים זרים ב-2026 – בנקים יווניים חזרו להעניק משכנתאות לתושבי חוץ, אך לרוב עד 50% משווי הנכס בלבד. ריבית המימון ביוון ב-2026 נמוכה מהריבית הממוצעת בארה"ב (4%-5% לעומת 6.1%-6.4%), מה שהופך את האופציה למימון חלקי לאטרקטיבית יותר.

אילו סיכונים קיימים בכל אחד מהשווקים?

כל השקעה מגיעה עם סיכונים, וחשוב להבין אותם לפני שמקבלים החלטה.

סיכונים בשוק האמריקאי למשקיע ישראלי:

• ריבית גבוהה: ריביות משכנתא שנותרות מעל 6% מגבילות את הביקוש ומורידות את התשואה הנטו
• מלאי נמוך: מחסור של 5-7 מיליון יחידות דיור מעלה מחירים אבל גם מגביל את כושר הקנייה של שוכרים
• מורכבות רגולטורית ומשפטית: חוקים שונים בין מדינות שונות, צורך ב-LLC, רגולציה מורכבת
• מס עיזבון: חשיפה למס עיזבון של עד 40% מעל 60,000 דולר – סיכון שמשקיעים רבים לא מודעים אליו
• תלות בשער הדולר-שקל: שינויים בשער היכולים להשפיע על ערך ההשקעה ועל התשואה
• ניהול מרחוק: תלות בחברת ניהול מקצועית שגובה 8%-10%, קושי בפיקוח ובקבלת החלטות מרחוק
• קיפאון בשוק: צפי לעליית מחירים מתונה של 1%-3% בלבד ב-2026

סיכונים בשוק היווני למשקיע ישראלי:

• בירוקרטיה: תהליכים ממשלתיים שיכולים להיות איטיים (אם כי מערכת רישום דיגיטלית חדשה מייעלת את התהליך)
• שינויים רגולטוריים: העלאת ספי ויזת הזהב, מגבלות חדשות על Airbnb באזורים מסוימים
• תלות בענף התיירות: חלק מהתשואה תלוי בהמשך הצמיחה התיירותית
• תנודתיות פוליטית: יוון עברה משברים כלכליים בעבר, אם כי המצב יציב ב-2026
• ביקוש עולה שיכול לנשחק: אם תנאי השוק ישתנו או אם יהיו שינויים במדיניות ממשלתית

חשוב לציין שהכלכלה היוונית נמצאת ב-2026 במגמת צמיחה יציבה של 2.1%-2.2%, מה שמפחית סיכונים מאקרו-כלכליים. בנוסף, יוון חזרה לדירוג אשראי השקעתי (Investment Grade) ב-2023, מה שמעיד על יציבות כלכלית ופיננסית.

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: הדבר הכי חשוב שאנחנו אומרים למשקיעים – לא משנה אם אתם בוחרים ביוון או בארה"ב – הוא לעבוד עם ליווי מקצועי מקומי. בביתא נדל"ן, אנחנו מלווים את המשקיע מהרגע הראשון ועד לאחר סיום העסקה, כולל ניהול שוטף של הנכס. לעולם אל תרכשו נכס בחו"ל לבד, בלי עורך דין מקומי ובלי מישהו שמכיר את השטח. בנוסף, אנחנו ממליצים לפזר סיכונים – אל תשימו את כל הביצים בסל אחד. שילוב של נכס ביוון לצד נכס בישראל או בארה"ב יכול להיות המהלך הנכון ב-2026.

מה הנתונים אומרים על מגמת ההשקעות של ישראלים ב-2026?

המספרים מצביעים על מגמה ברורה. לפי נתוני בנק ישראל, ישראלים השקיעו מעל 3 מיליארד דולר בנדל"ן בחו"ל ב-2025. הנתח של יוון מתוך סך ההשקעות הולך וגדל בקצב מואץ.

לפי מחקר RE/MAX Hellas לשנת 2025, ישראלים הם הרוכשים הזרים הפעילים ביותר בשני המרכזים העירוניים הגדולים של יוון – אתונה וסלוניקי. באטיקה (מחוז אתונה), משקיעים ישראלים מהווים את הרוב בקרב הרוכשים הזרים. גם בשוק בתי הנופש באיים היוונים, הישראלים נמצאים בין שש הלאומויות המובילות.

פרופיל המשקיע הישראלי ביוון מעניין במיוחד: 40% בגילאי 41-50, 27% בגילאי 51-60. כ-90% רוכשים בהון עצמי, מה שמאפשר סגירת עסקאות מהירה. תקציב ההשקעה הממוצע נע בין 100,000 ל-300,000 אירו.

ההשקעות המוסדיות הישראליות ביוון גם הן בנסיקה. רשת פתאל מחזיקה פורטפוליו של ארבעה מלונות פעילים ומתכננת השקעות נוספות בהיקף של למעלה מ-200 מיליון אירו. רשת ישרוטל פעילה באמצעות חברת הבת Aluma Hotels & Resorts עם חמישה מלונות.

טבלת השוואה: ישראל, ארה"ב, יוון (2026)

מקורות: Bank of Greece, NAR, הלמ"ס, בנק ישראל, J.P. Morgan Real Estate Outlook 2026

טיפ מהשטח של ביתא נדל"ן: המגמה שאנחנו רואים בשטח היא שב-2026, המשקיעים הישראלים הופכים יותר מתוחכמים. הם לא מסתכלים רק על מחיר הנכס אלא על תמהיל שלם: תשואת שכירות, פוטנציאל השבחה, אפשרות לגולדן ויזה, ובעיקר – יכולת ניהול הנכס מרחוק בצורה אפקטיבית. אנחנו רואים שהמשקיעים המצליחים ביותר הם אלה שבונים אסטרטגיה ארוכת טווח ולא מחפשים "רווחים מהירים". פיזור תיק השקעות בין מספר יעדים (יוון, ארה"ב, ישראל) הוא המפתח לניהול סיכונים נכון.

סיכום ומסקנות

ההשוואה בין ארה"ב ליוון כיעדי השקעה בנדל"ן למשקיע הישראלי ב-2026 מעלה תמונה ברורה. בעוד שארה"ב עדיין מציעה שוק גדול, יציב ומגוון – היתרונות המובנים של יוון למשקיע הישראלי הופכים אותה ליעד אטרקטיבי יותר עבור רוב פרופילי ההשקעה.

מחירי כניסה נמוכים בהרבה מאפשרים פיזור טוב יותר של ההשקעה. במקום להשקיע 300,000-400,000 דולר בנכס אחד בארה"ב, ניתן לרכוש 2-3 נכסים באתונה ולפזר סיכונים.

תשואות שכירות גבוהות יותר מייצרות תזרים מזומנים חיובי מהיום הראשון. תשואות של 4.5%-6.5% נטו ללא מימון משמעותיות בהרבה מ-2%-3% לאחר מימון בארה"ב.

מסגרת מיסוי פשוטה וידידותית חוסכת כאבי ראש וכסף. מס רכישה של 3.09% בלבד, אין מס שבח עד סוף 2026, ואין מס עיזבון למשקיע ישראלי – לעומת מורכבות המיסוי בארה"ב עם FIRPTA, מס עיזבון, ו-Property Tax שנתי גבוה.

קרבה גיאוגרפית ותרבותית מאפשרת ניהול קל של הנכס. 2.5 שעות טיסה במקום 13 שעות, שעה אחת הפרש זמן במקום 7-10 שעות, ותרבות עסקית דומה – כל אלה הופכים את ההשקעה ביוון לנוחה ונגישה.

אפשרות ויזת הזהב מוסיפה שכבת ערך שלא קיימת בארה"ב. תושבות אירופית, תנועה חופשית במרחב שנגן, ונתיב לאזרחות אירופית – כל אלה הופכים את יוון לא רק להשקעה כלכלית אלא ל"תעודת ביטוח" גאופוליטית.

עם זאת, חשוב להדגיש: ארה"ב לא איבדה את הערך שלה. עבור משקיעים עם תקציבים גדולים יותר, עבור אלה שמחפשים פיזור בשווקים שונים, או עבור מי שמעוניין בנכסי Single Family בפרברים שקטים – ארה"ב עדיין מציעה יתרונות משמעותיים. השוק האמריקאי גדול ומגוון, יציב לאורך זמן, ומציע הזדמנויות בערים רבות.

המלצת ביתא נדל"ן ל-2026: אל תשימו את כל הביצים בסל אחד. האסטרטגיה הנכונה היא פיזור השקעות – נכס ביוון עם תשואה גבוהה ומחיר כניסה נמוך, בשילוב עם נכס בארה"ב או בישראל ליציבות ארוכת טווח. כך תיהנו מהטוב משני העולמות: צמיחה מהירה ותשואות גבוהות מיוון, יציבות ופיזור מארה"ב וישראל.

ההחלטה היא אישית ותלויה ביעדים שלכם, בתקציב שלכם, ברמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת, ובהעדפות האישיות שלכם. מה שבטוח הוא שההחלטה הזו צריכה להתבסס על נתונים, על ליווי מקצועי, ועל הבנה מעמיקה של שני השווקים.

בביתא נדל"ן, אנחנו מזמינים אתכם לפגישת ייעוץ ללא עלות, שבה נבנה יחד איתכם תוכנית השקעה מותאמת אישית ביוון. עם ניסיון של שנים בשוק היווני, קשרים מקומיים מוצקים, וליווי מקיף מא' עד ת' – אנחנו יודעים להפוך את ההשקעה שלכם למהלך מחושב ומשתלם.

מקורות רשמיים

• בנק יוון (Bank of Greece) – מדד מחירי דירות
• בנק ישראל – נתוני השקעות ישראלים בחו"ל
• AADE – רשות ההכנסות העצמאית ביוון
• IRS – מס הכנסה ארה"ב, נושא FIRPTA
• NAR – National Association of Realtors
• CBRE – US Real Estate Market Outlook 2026
• RE/MAX Hellas – מחקר רוכשים זרים ביוון 2025
• Spitogatos – מדד מחירי נכסים ביוון
• Eurostat – נתונים כלכליים יוון
• משרד ההגירה והמקלט היווני – נתוני ויזת זהב
• הלמ"ס – הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי דירות
• J.P. Morgan – Real Estate Investment Outlook 2026

שאלות ותשובות נפוצות

האם עדיף להשקיע באתונה או בארה"ב למשקיע ישראלי עם תקציב של 150,000 אירו?

תשובה קצרה: עם תקציב של 150,000 אירו, אתונה היא הבחירה הטבעית והכדאית יותר.

הרחבה:

• בתקציב הזה ניתן לרכוש דירת 1-2 חדרים משופצת במרכז אתונה או בשכונה מתפתחת
• בארה"ב, סכום מקביל (כ-165,000 דולר) בקושי מאפשר רכישת נכס באיכות סבירה בשווקים מרכזיים
• תשואת השכירות הצפויה באתונה (4.5%-6.5%) גבוהה משמעותית מארה"ב
• עלויות הרכישה והתחזוקה נמוכות יותר ביוון (3.09% מס רכישה מול 5%-8% בארה"ב)
• הקרבה לישראל (2.5 שעות טיסה) מאפשרת פיקוח קל יותר על ההשקעה

מהם שיעורי המס על הכנסה משכירות ביוון לעומת ארה"ב?

ביוון, מס על הכנסה משכירות נע בין 15% ל-35% במדרגות, בעוד שבארה"ב המס יכול להגיע עד 37% פדרלי בתוספת מס מדינתי.

• ביוון: 15% על הכנסה שנתית עד 12,000 אירו, ו-35% מעל סכום זה
• בזכות אמנת המס בין ישראל ליוון, ניתן לקזז מס ששולם ביוון מחבות המס בישראל
• בארה"ב: מס הכנסה פדרלי יכול להגיע עד 37%, בתוספת מס מדינתי שנע בין 0% ל-13%
• בארה"ב קיים גם Property Tax שנתי שיכול להגיע ל-2.5% מערך הנכס (אלפי דולרים בשנה)
• המורכבות במיסוי האמריקאי גבוהה יותר ודורשת ליווי מקצועי יקר

כמה זמן לוקח לרכוש נכס ביוון לעומת ארה"ב?

תהליך רכישת נכס ביוון אורך בממוצע 4-8 שבועות מהחתימה על זיכרון דברים ועד לסגירה.

• יוון הטמיעה מערכת רישום דיגיטלית שמקצרת את התהליך משמעותית
• בארה"ב, תהליך רכישה עם משכנתא אורך 30-60 ימים, אבל רכישה במזומן יכולה להתבצע תוך 2-3 שבועות
• ביוון, כ-90% מהמשקיעים הישראלים רוכשים בהון עצמי, מה שמפשט ומזרז את התהליך
• בביתא נדל"ן, אנחנו מלווים את כל התהליך כולל תיאום עם עורכי דין, נוטריון ורשות המקרקעין
• החל מינואר 2026, הליכי הבירוקרטיה בגולדן ויזה התקצרו משמעותית עם מערכת דיגיטלית חדשה

האם ויזת הזהב היוונית עדיין כדאית אחרי העלאת הספים ב-2024?

למרות העלאת הספים, ויזת הזהב היוונית נותרת אחת הנגישות באירופה ומציעה ערך משמעותי.

• מסלול ה-250,000 אירו עדיין קיים להסבת נכסים מסחריים למגורים ושחזור מבנים היסטוריים
• מסלול ה-400,000 אירו זמין ברוב אזורי יוון מחוץ לאתונה, סלוניקי והאיים הגדולים
• ויזת הזהב מעניקה תושבות ל-5 שנים, ניתנת לחידוש, ללא דרישת שהות מינימלית
• מאפשרת תנועה חופשית במרחב שנגן (26 מדינות אירופה)
• לאחר 7 שנים ניתן להגיש בקשה לאזרחות יוונית (ואירופית)
• לא קיימת תוכנית מקבילה בארה"ב שמציעה תושבות תמורת השקעה ישירה בנדל"ן

מה הסיכון הגדול ביותר בהשקעת נדל"ן ביוון?

הסיכון המשמעותי ביותר הוא שינויים רגולטוריים ומיסויים בלתי צפויים, אך ניתן למזער סיכון זה עם ליווי מקצועי.

• כמו בכל מדינה, החקיקה ביוון יכולה להשתנות ולהשפיע על תנאי ההשקעה (כמו העלאת ספי גולדן ויזה)
• סיכון נוסף הוא תלות בענף התיירות – האטה תיירותית יכולה להשפיע על ביקוש לשכירות קצרת טווח
• מגבלות חדשות על Airbnb באזורים מסוימים החל מ-2026 דורשות בדיקה מדויקת לפני רכישה
• הכלכלה היוונית נמצאת במגמת צמיחה יציבה של 2.1%-2.2% – מה שמפחית סיכונים מאקרו-כלכליים
• העבודה עם חברה מנוסה כמו ביתא נדל"ן שמכירה את השוק מקרוב מפחיתה משמעותית את הסיכון התפעולי
• פיזור השקעות בין מספר נכסים או בין מספר שווקים (יוון + ארה"ב/ישראל) ממזער סיכונים

מה ההבדל בין ניהול נכס מרחוק ביוון לעומת ארה"ב?

ניהול נכס מרחוק ביוון פשוט ונוח משמעותית יותר בזכות הקרבה הגיאוגרפית והתרבותית.

• הפרש שעות של שעה אחת בלבד (יוון) מאפשר תקשורת שוטפת בזמן אמת, לעומת 7-10 שעות (ארה"ב)
• טיסה של 2.5 שעות מאפשרת ביקור בנכס ביום אחד ללא לינה, לעומת 13 שעות טיסה לארה"ב
• עלות טיסה נמוכה (200-400 שקלים) מאפשרת ביקורים תכופים, לעומת אלפי שקלים לארה"ב
• בארה"ב, חברות ניהול גובות 8%-10% מדמי השכירות ולעיתים מנצלות את המרחק
• ביוון, התרבות העסקית הים-תיכונית דומה לישראלית ויש צוותי ניהול דוברי עברית/אנגלית
• הקרבה התרבותית מאפשרת הבנה טובה יותר של השוק ושל צרכי השוכרים המקומיים

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

המדריך המלא לקניית דירה ביוון

למה כדאי להשקיע באתונה?

המדריך המלא למשכנתא ביוון