חגיגה יוונית: יוון הפכה אימפריית תיירות והשקעות נדל״ן. פרויקט התחדשות עירונית חדש מציע כעת השקעה חסרת תקדים באתונה. כבר לא מדובר בטרנד, יוון היא אחד היעדים האטרקטיביים ביותר עבור משקיעים ישראלים ונמצאת כעת בתנופת זינוק מטאורית עם עליית ערך של עשרות אחוזים במחירי הנכסים. אתונה מתברגת בראש הרשימה ומסתמנת כהבטחה היוונית של השנה.

תומר מילס | מנהל פרויקטים ביתא נדל"ן

נקודות מפתח

• יוון היא יעד השקעות מועדף בקרב ישראלים מאז 2018, בזכות מחירים נוחים וקרבה גיאוגרפית.

• אתונה נהנית מצמיחה תרבותית, קולינרית וכלכלית מרשימה לאחר המשברים.

• פרויקט Hellinikon מהווה את הדגל של ההתחדשות העירונית באירופה.

• ביתא נדל״ן מציעה מודל רכישה משתלם בפרויקטים של התחדשות עירונית במרכז אתונה.

• דירות נרכשות במחיר הנמוך ממחיר השוק ומושכרות עם תשואה גבוהה.

• המשקיע נהנה מליווי מלא של צוות ישראלי-יווני מקומי.

ראשוני המשקיעים הישראלים ביוון זיהו את פוטנציאל ההשקעה כבר בסוף 2018, כשהעיר אתונה החלה לצאת בהדרגה מהמשבר הכלכלי והפוליטי שפקד את יוון במשך עשור. זמן קצר לאחר מכן, משבר הקורונה יצר קרקע פורייה להזדמנויות נדל״ן כלכליות במיוחד – כאלה שאינן דורשות הון עצמי גבוה ולכן מתאימות למגוון רחב של משקיעים. היום, ב-2025, כבר ברור שמדובר בהרבה יותר מטרנד זמני: אתונה הפכה ליעד השקעות מרכזי עבור ישראלים – ממשפחות צעירות שאינן מצליחות לרכוש נכס בארץ ועד אנשי עסקים שמחפשים לשלב בין ביזנס לפלז׳ר באחת מהמדינות המתויירות והמתפתחות ביותר באירופה.

יוון עצמה ממשיכה להוות מוקד משיכה יציב לתיירים ישראלים – הקרבה הגיאוגרפית, הטיסה הקצרה, הנופים, האוכל, המנטליות המוכרת והמחירים הנוחים – כל אלה הופכים אותה ליעד נופש פופולרי וקל לגישה. לא רק ישראלים גילו את הקסם היווני: לפי נתוני משרד התיירות היווני, יוון נהנתה מזרם תיירות בינלאומי הולך וגדל גם לאחר הקורונה. שנת 2019 נרשמה כשנת שיא עם 33 מיליון תיירים והכנסות של 18 מיליארד אירו, וב-2023 כבר נרשם שיא חדש של למעלה מ-32 מיליארד אירו מהתיירות בלבד – מגמה שממשיכה לעלות גם בשנת 2025 לפי התחזיות.

אתונה בנסיקה: אמנות, קולינריה ופריחה תרבותית

אם יש עיר שאפשר ללמוד ממנה איך יוצאים נכון ממשבר, אתונה היא ללא ספק המובילה ברשימה. אחרי שנתיים של סגר, התעוררה בעיר סצנה קולינרית מרשימה במיוחד, עם למעלה מ-270 מסעדות חדשות, מאות בתי קפה וברים שנפתחו לאחר המגיפה. לצד ההתעוררות הקולינרית נפתחו גם מיזמים תרבותיים וחללי אמנות חדשים, נבנו מלונות חדשים ומרקם חדש ותוסס החל להירקם בעיר המשתקמת. בהדרגה, חזרו המבקרים לכיכרות והאתרים המרכזיים בעיר והיום המספרים כבר מתעלים על תקופת טרום המגיפה.

טיפ מהשטח: ״אנחנו רואים בברור – איפה שנפתחות מסעדות, ברים וגלריות חדשות, מתחילה גם תנועה של משקיעים. הסצנה התרבותית של אתונה היא הרבה יותר מאטרקציה – היא סמן כלכלי. כשמזהים שכונה שמתעוררת תרבותית, זה הזמן להיכנס להשקעה. משקיעים שנכנסו איתנו לפרויקטים בסמוך לאזורים שעברו מהפך כזה, נהנים היום מעליות ערך מרשימות״.

בעולם של השקעות, יציבות השוק ועליית ערך עקבית הן חלומו של כל משקיע. אתונה מצליחה להפתיע אפילו משקיעים וותיקים, ומציגה גרף צמיחה אקספוננציאלי עם עליית ערך הנדל״ן שהגיעה תוך שנים ספורות גם למאות אחוזים. את חלקת גן העדן הזו גילו גם ענקיות ההייטק כמו גוגל, אמזון, מייקרוסופט וחברות ענק נוספות, שבחרו להקים בה משרדים ולספק עשרות אלפי מקומות עבודה חדשים. כתוצאה מכך, יזנקו בהדרגה השכר ומחירי השכירות ואיתם גם אחוזי הרווח של עסקאות נדל״ן שיבוצעו בשנים הקרובות. עוד בהקשר של פיתוח עירוני, פרויקט הדגל של אתונה הוא פרויקט "Hellinikon" הנחשב לפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול באירופה ויכלול בנייה של קניון יוקרתי 70,000 מ״ר, 4,000 חדרים מלונאיים, 15,000 דירות ו-2000 דונם של פארק בהשקעה של 8 מיליארד אירו. עבור משקיעים ישראלים, השקעה ביוון המתפתחת היא כמעט מתבקשת, עם קרוב לעשר טיסות סדירות מדי יום ואפשרות לעלות על טיסה בבוקר ולחזור הביתה עד הערב.

טיפ מהשטח: ״כשחברות ענק נכנסות לשוק – זה תמיד סימן לבום נדל״ני. אנחנו עוקבים אחרי מפת הפיתוח העסקי באתונה, ורואים איך השקעה שמבוצעת היום במרחק סביר מאזורי הפעילות של אמזון או גוגל – תתורגם מחר לעליית ערך של עשרות אחוזים. ההמלצה שלנו? לא לחכות שהשוק 'יסגור את הפער' – אלא להקדים את הגל הבא״.

ביתא נדל״ן משווקת פרויקט התחדשות עירונית חדש

ביתא נדל"ן הוקמה ב-2018 כבית השקעות המתמחה בהשקעות נדל"ן ביוון, עם דגש על אתונה והסביבה. את החברה הקימו שלושה חברים יוצאי יחידות מובחרות, אשר רכשו עבור עצמם נכסים ביוון וגילו במהרה את גודל הפוטנציאל. כיום מנהלת ביתא מאות דירות בעיר ב-15 בניינים שונים, המנוהלים על ידי צוות של עשרה אנשים המועסקים בחברה ועשרות ספקים, קבלנים ואנשי מקצוע שעובדים עם החברה באופן עקיף.מודל הרכישה שמציעה ביתא בתחום של התחדשות עירונית הולך וצובר תאוצה גם בישראל, אך המספרים בארץ רחוקים משורת הרווח השמורה לרוכשים באתונה. החברה נמצאת בפעילות מתמדת ומאתרת הזדמנויות חדשות להשקעה בזו אחר זו. הפרויקט החדש מעמיד בפני משקיעים הזדמנות לקחת חלק בפרויקט ה-16 של החברה ולרכוש דירה בקיפסלי, אחת השכונות המתפתחות באתונה, הממוקמת ממש במרכז העיר. במסגרת פרויקטים אלו של התחדשות עירונית נרכש הבניין במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, עובר חידוש מהיסוד יחד עם השבחה משמעותית ומושכר או נמכר בצפי תשואה גבוה במיוחד. המשקיעים נהנים מכוח הקבוצה בהיבט ההשבחה ודירה בבניין הנרשמת על שמם בטאבו. עליית הערך הצפויה עומדת על עשרות אחוזים, עם תשואה שוטפת בטווח הארוך ורווח הוני כתוצאה מעליית ערך הנכסים בשכונה.

טיפ מהשטח: ״בשנתיים האחרונות אנחנו רואים שיש הרבה יזמים גדולים שעושים בניה חדשה שלא הייתה ביוון לפני כן כי לא היה למקומיים כסף לרכוש. כיום הקהל המקומי רוצה לקנות דירה בהתחדשות עירונית או בבניין חדש לחלוטין, ולא דירות משופצות בבניינים לא מטופחים. מהסיבה הזו, בחרנו להתמקד בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיום עיקר ההתמחות שלנו היא באיתור הזדמנויות נדל"ן, השבחת הנכסים ואכלוס או מכירה בהתאם לתוכנית העסקית״, מסבירים בחברה.

בניין שלם באופציה: רוכשים ב-10-15% פחות ממחיר השוק

היתרון המשמעותי בהשקעה שמציעה ביתא לרוכשים הוא העובדה שמדובר בחברה הפועלת ביוון ומחוברת לשטח. ״עבור המשקיעים שלנו זו לא פעילות שמתנהלת בשלט רחוק. אנחנו החברה הישראלית עם הצוות הכי גדול שיושב באתונה עצמה והכי הרבה נכסים המנוהלים על ידינו. יש לנו צוות שנמצא כאן כל הזמן ומונה מעל עשרה עובדים ועשרות אנשי מקצוע שעובדים איתנו באופן עקיף, ביניהם מהנדסים, ארכיטקטים, מנהלי פרויקטים, משפטנים, נוטריונים, קבלנים וספקים. בנינו צוות חזק שפועל 7 ימים בשבוע ומחובר לעסקאות בשטח״, מספר אלעזר קייקוב, אחד השותפים בחברה.ההיכרות הקרובה עם הקהל המקומי והעובדה שהצוות נמצא ביוון, מאפשרת לביתא לרכוש את הבניינים הרבה מתחת למחיר השוק.

טיפ מהשטח: ״גם את תהליך השיפוץ אנחנו מנהלים בצורה נבונה כלכלית, מזמינים חומרים בעצמנו, מעסיקים אנשי מקצוע ומוזילים עלויות בצורה משמעותית. בסופו של דבר אנחנו עושים השבחה לנכס בעלויות שגם הן נמוכות ממחירי השוק, כך שהנכס הסופי לאחר השיפוץ נמכר בסופו של דבר ב-15% מתחת לערך השוק כבר במעמד הרכישה, יתרון כלכלי אדיר למשקיעים״

כדי להיכנס להשקעה בפרויקט נדרש הון עצמי של 100-150 אלף אירו, שכאמור מחזיר את עצמו במהרה. ״בפרויקטים קודמים שלנו אנחנו רואים שמשקיעים שקנו דירה בפרויקט נהנים כיום מעליית ערך של 20 ולפעמים 30 אחוז. בעסקה בטייגטו למשל, משקיעים רכשו ב-2021 נכסים שהיום הם יכולים למכור ב-30 אחוזי רווח בגלל ההשבחה של הנכס ועליית השוק. רוכשים שלנו ממשיכים לרכישה של נכס שני ושלישי עם החברה במודל של סייקל, כלומר הם מוכרים את הנכס הראשון שרכשו עם רווח משמעותי המאפשר להם לבצע רכישות של נכסים נוספים ביוון. לעומתם, משקיעים שבוחרים להשכיר את הנכס נהנים מ5-6% תשואה בשנה, כאשר גם ההון הזה מאפשר להם לרכוש בפרויקטים נוספים״.

שקט תעשייתי למשקיעים: צוות ישראלי מנהל עבורכם את התהליך

משקיעים ישראלים מביעים לא אחת את החששות לקראת השקעה מעבר לים, בעיקר בגלל המרחק מהנכס ואבדן תחושת הביטחון הנלווית לכך. ביתא זיהתה כבר בתחילת הדרך שמדובר בנקודת תורפה, לכן הקימה צוות ישראלי הפועל מיוון בצמוד לצוות יווני מקומי. יחד, הם מעניקים למשקיעים מעטפת מקצועית כוללת המספקת להם איש קשר ישראלי הזמין עבורם וצוות מקומי הדואג לאינטרסים שלהם בשטח. לאחר שחותמים על טופס ההצטרפות, אוספת החברה את המסמכים הרלוונטיים וניתן ייפוי כוח לעו״ד מקומי לביצוע הפעולות הנדרשות. בחברה אומרים: ״אנחנו פותחים יחד עם המשקיע חשבון בנק ומוציאים מספר מס. רושמים את המשקיע בטאבו ומקבלים נוסח טאבו לדירה שרכש בפרויקט. כאשר אנחנו נכנסים לתהליך השיפוץ, הרוכשים שלנו מקבלים גישה לפורטל ובו עדכונים חודשיים על התקדמות הפרויקט. עם סיום השיפוץ משמש הפורטל גם לניהול הקשר עם הדיירים ועם חברת הניהול. המשקיע רואה את הדייר והדייר רואה את הבעלים ואת חברת הניהול. החלטנו שלמרות שזה לא מוקד רווח עבורנו, אנחנו משקיעים כסף ומשאבים בשביל לעשות ניהול נכסים ברמה הכי גבוהה שיש, כמו בארה״ב וישראל. הרוכשים מקבלים עדכון שוטף מלא, כאשר גם ברמה הטכנולוגית אנחנו צעד קדימה״.

טיפ מהשטח: ״משקיעים שמרגישים בטוחים – גם משקיעים יותר חכם. מה שמייחד את ביתא זה שאנחנו לא עוזבים את המשקיע אחרי החתימה. יש לו בן אדם לדבר איתו בעברית, פורטל בעברית, וליווי מהצוות שלנו שפיזית נמצא בנכס. זה לא רק עניין של שירות – זו אסטרטגיה להפחית סיכונים, למנוע תקלות ולהבטיח שההשקעה תתבצע בדיוק כמו בארץ״.

לאחרונה ישנו בנק ביוון המאפשר לקיחת משכנתאות לזרים, כאשר המגמה צפויה להתרחב בעתיד גם ליתר הבנקים במדינה. ״מישהו שמתחיל איתנו השקעה, בד״כ לא קונה רק נכס אחד. יש לנו משקיעים שנמצאים עכשיו כבר ברכישה השלישית שלהם בביתא ובנו יחד איתנו סל נכסים שישמש אותם בפנסיה. יוון מדינה מאוד אטרקטיבית ונמצאת כרגע בזמן מדויק להיכנס להשקעה. מדובר בשוק שיישאר רלוונטי גם 20 שנה קדימה״, הם מסכמים.

סיכום

שוק הנדל"ן באתונה כבר מזמן לא שמור רק למשקיעים מתוחכמים – הוא נגיש, ברור ובעיקר מזמין את הדור הבא של משקיעי הנדל"ן הישראלים לחשוב מחוץ לקופסה. יוון, שרבים מאיתנו מכירים מהחופשות המשפחתיות או מהאיים המרהיבים, הפכה בתוך שנים ספורות לאחת ההבטחות הגדולות של שוק הנדל"ן האירופי. לא רק בזכות מחירי כניסה נמוכים יחסית, אלא גם הודות לשילוב נדיר של צמיחה כלכלית, מגמות תיירות חסרות תקדים, השקעות ענק ממשלתיות ובינלאומיות, ומיקום אסטרטגי בלב הים התיכון.

אתונה בפרט מציעה משק למשקיעים עם כל מה שצריך כדי להמריא: שוכרי איכות, עליות ערך חדות, פרויקטים עירוניים פורצי דרך, וקהילה עסקית מתפתחת שכוללת ענקיות טכנולוגיה. בתוך זה, פועלת ביתא נדל״ן – גוף השקעות ישראלי שמעניק גשר אמיתי בין העולם המקומי ביוון לבין השקיע הישראלי שמחפש ודאות, ליווי אמין, ודירה רשומה על שמו בטאבו.

במציאות שבה מחירי הנדל״ן בישראל הופכים את החלום לדירה בלתי נגיש, השקעה חכמה בנכס איכותי באירופה – עם תשואה אטרקטיבית וסיכון מדוד – הופכת לא רק לאפשרית, אלא כמעט בלתי נמנעת עבור מי שחושב קדימה. בעידן של אינפלציה, חוסר יציבות כלכלית ושוק מקומי רווי, אתונה מציעה אלטרנטיבה חכמה, מציאותית, רווחית – ובעיקר כזו שאפשר להתחיל בה כבר היום.

שאלות ותשובות

האם אזרח ישראלי יכול לרכוש נכס ביוון בקלות?

כן. התהליך מוסדר וברור – כולל פתיחת חשבון בנק, הוצאת מספר מס ורישום בטאבו. הכל ניתן לביצוע עם ייפוי כוח לעו״ד מקומי.

מה מצב שוק השכירות באתונה?

בשל הביקוש לתיירות ולמגורים, שוק השכירות חזק וצומח. יש ביקוש גבוה גם לשכירות קצרת טווח וגם לשכירות לטווח ארוך.

מהן ההוצאות השוטפות לאחר הרכישה?

הוצאות שוטפות כוללות מיסים שנתיים, דמי ניהול במידת הצורך, ולעיתים תחזוקה בסיסית. עם זאת, מדובר בסכומים נמוכים משמעותית לעומת ישראל.

האם יש מיסוי על רווחי הון או השכירות?

כן, אך שיעורי המס ביוון נחשבים נמוכים יחסית. ניתן גם לבצע תכנון מס חכם בהתאם לאסטרטגיית ההשקעה.

מה היתרון ברכישת דירה בפרויקט התחדשות עירונית ולא דירה משופצת?

בניין שעובר התחדשות כולל שדרוג מערכות, תשתיות, חזות חיצונית וחללים משותפים – מה שמעלה משמעותית את ערך הדירה ומשפר את הביקוש להשכרה.

איך מתבצע תהליך השיפוץ בפועל?

ביתא מנהלת את כל תהליך השיפוץ – מאיתור הקבלנים, דרך רכישת חומרים, פיקוח הנדסי, ועד לאיכלוס בפועל – כדי לוודא שהכול נעשה בצורה מקצועית ובתקציב מאוזן.

כמה זמן לוקח עד שהנכס מושכר או נמכר לאחר סיום השיפוץ?

בדרך כלל תוך מספר חודשים מהסיום. לביתא מערכת שיווקית וניהולית ייעודית לטובת איתור דיירים או קונים.

האם יש ליווי אישי בעברית לאורך כל התהליך?

בהחלט. כל משקיע מקבל נציג ישראלי אישי וצוות מקומי זמין באתונה. הליווי כולל גם ייעוץ, עדכונים שוטפים וגישה לפורטל ניהול מתקדם.

מהם היתרונות בניהול של ביתא לאחר סיום הרכישה?

המשקיע מקבל שירות ברמת ניהול כמו בארה״ב או ישראל: גביית שכ"ד, תחזוקה, קשר עם דיירים, ודוחות שוטפים בפורטל ייעודי.

האם משקיע יכול לבקר בפרויקט תוך כדי התקדמות?

בוודאי. אפשר להגיע לסיור באתונה, לפגוש את הצוות המקומי, לראות פרויקטים קודמים ולהתרשם מהתהליך בזמן אמת.

האם ביתא יכולה לסייע בהמשך לבניית תיק השקעות רחב?

כן. משקיעים רבים עוברים לרכישת נכס נוסף, ואף יוצרים יחד עם ביתא סל השקעות שמלווה אותם לשנים קדימה.

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

המדריך לקניית דירה ביוון

למה כדאי להשקיע באתונה

מחירי דירות באתונה