בעשור האחרון יותר ויותר משקיעים ישראלים בוחרים לצאת מגבולות הארץ ולחפש הזדמנויות נדל״ן בחו״ל. מחירי הנדל״ן בישראל ממשיכים לעלות, התשואות הולכות ונשחקות, והרגולציה הופכת את ההשקעה למאתגרת יותר.
בביתא נדל"ן אנחנו פוגשים מדי יום משקיעים שמחפשים את השוק הבא שיתן להם שילוב של מחיר כניסה נמוך, תשואה גבוהה ויציבות יחסית. אחרי שנים של ליווי בשטח, אנחנו יכולים לומר בביטחון – אתונה היא אחד היעדים האטרקטיביים ביותר באירופה כיום.

נקודות מפתח

• השקעות נדל״ן בחו״ל מאפשרות פיזור סיכונים ותשואות גבוהות יותר ממקבילות בישראל.
• בחירת היעד צריכה להתבסס על שילוב של יציבות כלכלית, מחירי רכישה נוחים וביקוש יציב.
• אתונה מציעה שילוב נדיר של מחירים נוחים, שוק תיירותי פעיל ותנופת פיתוח עירונית יוצאת דופן.

למה להשקיע בנדל״ן בחו״ל?

פיזור סיכונים

כאשר משקיע מחזיק את כל נכסיו בישראל, הוא תלוי לחלוטין בכלכלה המקומית, ברגולציה, ובמצב הפוליטי־ביטחוני. אירוע פתאומי – כמו שינוי מדיניות מיסוי, ירידה בביקוש להשכרה, או משבר פוליטי – עלול להשפיע על כל ההשקעות שלו בבת אחת.
השקעה בנדל״ן בחו״ל יוצרת פיזור גיאוגרפי, כך שגם אם שוק אחד חווה ירידה, שווקים אחרים יכולים להמשיך להניב הכנסה. לדוגמה, משקיע שמחזיק דירה בתל אביב לצד דירה באתונה נהנה ממקורות הכנסה משני שווקים שאינם תלויים זה בזה.

עלויות רכישה נמוכות

במדינות רבות באירופה, כולל יוון, עלויות רכישת נכסים נמוכות משמעותית מאשר בישראל. בעוד שבישראל דירת 3 חדרים במרכז תל אביב עלולה לעלות מעל 3 מיליון ש״ח, באתונה ניתן למצוא דירה להשקעה במחיר של 80–150 אלף אירו בלבד.
המשמעות היא שהמשקיע יכול להיכנס לשוק עם הון עצמי קטן בהרבה, או לרכוש מספר נכסים בסכום שווה ערך לנכס אחד בארץ. זה גם מאפשר פיזור השקעות בתוך השוק הזר עצמו (למשל מספר דירות בשכונות שונות באתונה).

תשואות אטרקטיביות

התשואה השוטפת (Yield) בשווקים זרים מסוימים גבוהה בהרבה מזו שבישראל, במיוחד בערים תיירותיות או כאלה עם ביקוש גבוה לשכירות ארוכת טווח.
באתונה, לדוגמה, ניתן להגיע לתשואות שנתיות של 5–8% משכירות ארוכת טווח, ואף יותר משכירות תיירותית בעונות חזקות. לשם השוואה, בישראל התשואה הממוצעת בערים הגדולות היא סביב 2–3% בלבד.
ההבדל הזה נובע משילוב של מחירי רכישה נמוכים וביקוש יציב לשכירות, מה שמאפשר להחזיר את ההשקעה בזמן קצר יותר.

הזדמנויות בשווקים מתפתחים 

ישנם שווקים שנמצאים בתהליך צמיחה כלכלית, פיתוח תשתיות או חידוש עירוני – מה שמוביל לעליית ערך הנכסים לאורך זמן. כניסה לשוק בשלב מוקדם מאפשרת ליהנות לא רק מהתשואה השוטפת אלא גם מרווחי הון בעת מכירה.
אתונה היא דוגמה מצוינת: העיר נמצאת בתנופת פיתוח מאז משבר החוב של יוון, עם השקעות ממשלתיות ופרטיות רחבות היקף. פרויקטים של שדרוג תחבורה, פיתוח אזורי חוף, ושיקום מרכז העיר – כולם מגבירים את האטרקטיביות למשקיעים ומעלים את ערך הנכסים.

השוואה בין יעדים פופולריים

• ברלין – שוק יציב אך מחירים גבוהים ותשואות נמוכות יחסית.
• ליסבון – שוק חזק אך עלויות הרכישה עלו משמעותית בשנים האחרונות.
• בודפשט – פוטנציאל תשואה גבוה, אך רגולציה לא יציבה למשכירי דירות תיירותיות.
• אתונה – מחירים נמוכים יחסית, שוק תיירות פעיל כל השנה, ותנופת פיתוח מתמשכת.

ברלין 

רקע

ברלין נחשבת כבר שנים לאחת הערים היציבות והבטוחות להשקעות נדל״ן באירופה. העיר נהנית מכלכלה חזקה, תעסוקה גבוהה, ומעמד של מרכז תרבותי וכלכלי. עם זאת, השוק שם השתנה מאוד בעשור האחרון – המחירים עלו משמעותית, ומגבלות רגולטוריות חדשות פגעו ביכולת לייצר תשואה גבוהה.

היתרונות בהשקעה בברלין

• שוק בוגר ויציב, עם ביקוש קבוע לשכירות ארוכת טווח.
• תשתיות מצוינות ותחבורה ציבורית מהטובות בעולם.
• סביבה בטוחה להשקעות לטווח ארוך.

החסרונות בהשקעה בברלין

• מחירי רכישה גבוהים מאוד – דירה ממוצעת במרכז העיר יכולה לעלות מעל 350–500 אלף אירו.
• רגולציה מגבילה – חוקי הקפאת שכר דירה בעבר וחוקים חדשים מגבילים העלאת שכר דירה.
• תשואה ממוצעת נמוכה יחסית (2–3% בשנה).

ליסבון

רקע

ליסבון הפכה בעשור האחרון ליעד השקעה לוהט למשקיעים זרים, בעיקר בזכות תוכניות ה-"Golden Visa" ומעמדה כעיר תיירותית חמה. עם זאת, הצלחתה הפכה אותה ליקרה הרבה יותר, והמשקיעים החדשים נכנסים כיום לשוק פחות משתלם.

היתרונות בהשקעה בליסבון

• ביקוש תיירותי חזק, במיוחד בעונת האביב והקיץ.
• איכות חיים גבוהה, מזג אוויר נוח ורמת ביטחון גבוהה.
• פוטנציאל לעליית ערך בנכסים באזורים מתפתחים בעיר.

החסרונות בהשקעה בליסבון

• עליות מחירים חדות – דירות במרכז העיר עולות כיום 300–450 אלף אירו ומעלה.
• רגולציה מתהדקת על השכרת נכסים לתיירים (Airbnb).
• תשואה נטו נמוכה יותר מבעבר – סביב 3–4% בלבד.

בודפשט 

רקע

בודפשט היא יעד אהוב על משקיעים ישראלים כבר יותר מעשור, בזכות מחירי כניסה נוחים ותשואות גבוהות. העיר נהנית מאוכלוסיית סטודנטים גדולה, תיירות עונתית, וכלכלה שצומחת במהירות יחסית למדינות מזרח אירופה.

היתרונות בהשקעה בבודפשט

• מחירי רכישה נוחים יחסית – דירות בין 150–250 אלף אירו במיקומים מרכזיים.
• פוטנציאל תשואה גבוה – 5–6% בשנה בשכירות ארוכת טווח, ולעיתים יותר בהשכרה תיירותית.
• ביקוש קבוע בקרב סטודנטים ותיירים.

החסרונות בהשקעה בבודפשט

• רגולציה משתנה – חוקי ההשכרה לתיירים משתנים לעיתים קרובות, מה שמקשה על תכנון השקעות לטווח ארוך.
• כלכלה פחות יציבה לעומת מדינות מערב אירופה.
• ביקוש תיירותי עונתי – בעיקר בחודשי הקיץ והחגים.

אתונה

רקע

אתונה הייתה עד לפני עשור שוק רדום יחסית, בעקבות המשבר הכלכלי ביוון. אולם, בשנים האחרונות היא נמצאת בתנופת פיתוח עצומה, עם עלייה חדה בביקוש להשכרה, הן מתיירים והן ממקומיים. המחירים עדיין נוחים ביחס לערי בירה אירופאיות אחרות, וזה מה שהופך אותה לאטרקטיבית במיוחד.

היתרונות בהשקעה באתונה

• מחירי כניסה נמוכים – 80–150 אלף אירו לדירה באזורים מבוקשים.
• ביקוש תיירותי כל השנה – לא תלוי רק בעונת הקיץ.
• פיתוח עירוני נרחב, כולל פרויקטים ענקיים כמו ה-Ellinikon.
• תהליך רכישה פשוט יחסית למשקיעים זרים, עם מס רכישה נמוך (~3%).
• תשואה ממוצעת גבוהה – 4%-8% בשנה ואף יותר.

תשואה ממוצעת על שכר דירה

source: Deloitte 2024 property index

החסרונות בהשקעה באתונה

• שוק שעדיין נמצא בצמיחה – מה שמצריך בחירה זהירה של מיקום.
• חלק מהאזורים דורשים שיפוץ ושדרוג כדי למקסם את התשואה.

השוואת יעדי  השקעה בחו"ל: מחירים, תשואות וביקוש תיירותי

למה דווקא להשקיע באתונה?

1. מחירי כניסה נמוכים

ביחס לערי בירה אחרות באירופה, אתונה עדיין מציעה מחירי רכישה נוחים במיוחד. דירה להשקעה באזור מרכזי או סמוך לאזורי תיירות יכולה לעלות בין 80–150 אלף אירו, תלוי בגודל, מצב, ושכונה.
לשם השוואה:

• בברלין – דירה דומה עשויה לעלות מעל 350 אלף אירו.
• בליסבון – המחירים כבר חצו מזמן את רף ה-300 אלף אירו לדירות במיקומים מבוקשים.

טיפ מהשטח: השקעה בנכס במחיר נמוך יחסית מאפשרת לך להתחיל בקטן, לבדוק את השוק, ולהרחיב את ההשקעות בהמשך בלי לקחת סיכונים מיותרים.

2. ביקוש תיירותי כל השנה

אתונה אינה תלויה רק בעונת הקיץ – תיירות החורף, האירועים התרבותיים, והקרבה לאיים הופכים אותה ליעד עם תנועת תיירים רציפה.
בנוסף, אתונה משמשת נקודת מוצא פופולרית לטיולים ברחבי יוון, כך שהשכרת דירות לטווח קצר (Airbnb, Booking) יכולה להיות רווחית כל השנה.
בנתוני 2024 נרשמה עלייה של מעל 15% בהזמנות לינה בעיר לעומת השנה הקודמת.

טיפ מהשטח: דירה בקרבת תחבורה ציבורית (למשל תחנת מטרו) נהנית מתפוסה גבוהה גם בעונות חלשות.

3. תנופת פיתוח עירונית

אתונה משקיעה בשנים האחרונות בפרויקטי תשתית ענקיים – שדרוג רשת המטרו, פיתוח נמל פיראוס, ושיקום מרכז העיר. בנוסף, פרויקט ה-Ellinikon, שצפוי להיות אחד מאזורי הבילוי והעסקים הגדולים באירופה, מושך משקיעים מכל העולם.
תשתיות משופרות ומרכזי עסקים חדשים גורמים לעליית מחירים באזורים הסמוכים.

טיפ מהשטח: מעקב אחרי אזורי הפיתוח העירוני יכול לחשוף נכסים שמחירם עדיין נמוך – אך צפויים להתייקר עם סיום הפרויקט.

4. קלות תהליך הרכישה

ביוון אין מגבלות מיוחדות על משקיעים זרים, והחוק המקומי ברור יחסית. ניתן להיעזר בעורך דין מקומי דובר אנגלית שיבצע את כל הבדיקות המשפטיות, ובתוך 8–12 שבועות מרגע החתימה – העסקה יכולה להיסגר.
בנוסף, הבנקים ביוון פתוחים לעבוד עם זרים לצורך פתיחת חשבון ותשלומים הקשורים לנכס.

טיפ מהשטח: חשוב להיעזר בעורך דין עם ניסיון בעבודה עם משקיעים ישראלים, כדי למנוע טעויות ולהבטיח שהמסמכים מובנים וברורים.

5. מיסוי נוח

מס הרכישה ביוון נע סביב 3% בלבד (לעומת 8% ואף יותר במדינות אחרות באירופה), ומס ההשכרה מתומחר בשיעורים מדורגים – כך שמשקיעים יכולים להרוויח יותר נטו. בנוסף, הוצאות תחזוקה וניהול נמוכות יחסית תורמות לתשואה גבוהה.

טיפ מהשטח: בחירה בחברת ניהול מקומית שמכירה את חוקי המיסוי והתקנות תחסוך טעויות ותמקסם את הרווחים.

טיפים מהשטח לרכישת נדל"ן ביוון

1. בחרו את השכונה בהתאם למטרת ההשקעה
   • אם המטרה היא השכרה תיירותית – התמקדו במרכז העיר (Plaka, Monastiraki, Koukaki) ובקרבת אתרי תיירות.
   • אם המטרה היא השכרה ארוכת טווח – שקלו שכונות סטודנטיאליות כמו Zografou או Kypseli, או אזורים קרובים לקווי מטרו.
2. בצעו בדיקות משפטיות יסודיות
   ודאו שאין חובות מוניציפליים, חריגות בנייה, או שעבודים על הנכס. ביוון, חובות העירייה עלולים לעבור לבעלים החדש – נקודה קריטית שהרבה משקיעים ישראלים מפספסים.
3. השקיעו בנכסים עם פוטנציאל שדרוג
   דירות ישנות אך ממוקמות היטב יכולות להניב רווחי הון של 15–25% לאחר שיפוץ מתוכנן היטב. שיפוץ כולל יכול גם להעלות את מחיר ההשכרה.
4. עבדו עם אנשי מקצוע מקומיים
   שיתוף פעולה עם סוכני נדל״ן מקומיים, עורכי דין, וחברות ניהול שמכירים את השוק – חוסך זמן, כסף, וכאבי ראש.
5. הכירו את חוקי ההשכרה
   ביוון, השכרות תיירותיות מוסדרות ע״י רגולציה ספציפית (כמו רישום בפלטפורמות Airbnb). חשוב להבין את המגבלות כדי למנוע קנסות.
6. העדיפו נכסים סמוכים לתחבורה ציבורית
   נכסים במרחק הליכה מתחנת מטרו/חשמלית נהנים מביקוש גבוה יותר הן לשכירות קצרה והן לארוכה.
7. אל תוותרו על ביקור בנכס
   אפילו אם אתם מתכננים לקנות מרחוק – ביקור פיזי או באמצעות נציג מטעמכם יכול לחשוף בעיות שלא נראות בתמונות.

סיכום

השקעה בנדל״ן בחו״ל בשנת 2025 היא לא רק אסטרטגיה לפיזור סיכונים, אלא גם הזדמנות אמיתית להגדיל את התשואה ולנצל מגמות עולמיות לטובת המשקיע. בישראל, השוק המקומי נמצא ברמות מחירים גבוהות במיוחד, עם תשואות נמוכות ורגולציה מחמירה – מה שדוחף יותר ויותר משקיעים לחפש אלטרנטיבות מחוץ לגבולות המדינה.

היתרון המרכזי בהשקעה בחו״ל הוא היכולת לשלב מחיר כניסה נמוך עם פוטנציאל תשואה גבוה, אך לא בכל שוק נמצא את השילוב הזה. כאן בדיוק אתונה נכנסת לתמונה – עיר שנמצאת בתנופת פיתוח עצומה, עם תיירות פעילה כל השנה, מחירי נכסים שעדיין נוחים מאוד בהשוואה לערי בירה אחרות, ותשואות שיכולות להגיע ואף לעבור את ה־8% בשנה.

מעבר לנתונים היבשים, אתונה מציעה יתרונות נוספים למשקיע הישראלי: קרבה גיאוגרפית של שעתיים וחצי טיסה בלבד, תרבות חמה ומסבירת פנים, שפה בינלאומית (אנגלית) הנפוצה בקרב אנשי המקצוע, ומערכת משפטית ברורה שמאפשרת סגירת עסקאות בצורה יעילה.

בביתא נדל"ן אנחנו יודעים שעסקת נדל״ן טובה מתחילה בהבנה מעמיקה של השוק המקומי ובבחירה נכונה של הנכס. לכן אנו מציעים ללקוחותינו ליווי מלא – החל משלב איתור הנכס המתאים, דרך בדיקות משפטיות יסודיות ותמיכה בתהליך הרכישה, ועד ל־ניהול השוטף של הנכס והשבחתו למקסום התשואה.

אם אתם מחפשים השקעה שתשלב יציבות פיננסית, הכנסה פאסיבית, ופוטנציאל השבחה עתידי – אתונה היא ההזדמנות שלכם, ועכשיו הוא הזמן הנכון לפעול לפני שהמחירים ימשיכו לעלות.

שאלות ותשובות

מה היתרון העיקרי בהשקעה בנדל״ן בחו״ל לעומת ישראל?

ההשקעה בחו״ל מציעה מגוון יתרונות שהופכים אותה לאטרקטיבית יותר לישראלים רבים:

• פיזור סיכונים גיאוגרפי – אי־תלות בשוק המקומי בלבד.

• כניסה לשווקים עם מחירי רכישה נמוכים בהרבה.

• תשואות גבוהות יחסית לישראל.

• פוטנציאל השבחה משמעותי בשווקים מתפתחים.

השקעה בחו״ל מאפשרת שילוב בין תשואה גבוהה ליציבות פיננסית רחבה.

מה הסיכונים העיקריים בהשקעות נדל״ן בחו״ל?

כמו כל השקעה, גם השקעות נדל״ן בחו״ל טומנות בחובן סיכונים שכדאי להכיר מראש:

• חוסר היכרות עם החוק המקומי והרגולציה.

• חשיפה לתנודות מטבע.

• ריחוק פיזי מהנכס שמקשה על ניהול ישיר.

• תלות בגורמים מקומיים לניהול ותפעול.

שימוש באנשי מקצוע מקומיים אמינים מצמצם את מרבית הסיכונים.

איך לבחור מדינה או עיר להשקעה?

בחירת יעד נכון להשקעה היא קריטית ליצירת תשואה מיטבית:

• בחינת יציבות כלכלית ומדינית.

• בדיקת מיסוי על רכישה והשכרה.

• קלות רכישה למשקיעים זרים.

• ביקוש לשכירות ארוכת/קצרה.

• קיומם של פרויקטי פיתוח ותשתיות.

השקעה מוצלחת נשענת על מחקר מעמיק והתאמה לצרכי המשקיע.

מה ההבדל בין השכרה תיירותית להשכרה ארוכת טווח?

לכל מודל השכרה יתרונות וחסרונות משלו:

• השכרה תיירותית – הכנסה גבוהה יותר, דורשת ניהול אקטיבי ותלויה בעונות.

• השכרה ארוכת טווח – יציבות בהכנסה, פחות התעסקות, תשואה מתונה יותר.

הבחירה בין שני המודלים תלויה במטרות ההשקעה וברמת המעורבות הרצויה.

האם ניתן להשקיע בחו״ל ללא הון עצמי גבוה?

גם למשקיעים מתחילים יש אפשרות להיכנס לשווקים מסוימים:

• אתונה ובודפשט – כניסה החל מ־€80–150 אלף.

• ברלין וליסבון – נדרש הון גבוה בהרבה (€300K ומעלה).

שווקים מתפתחים מאפשרים התחלה בהון עצמי נמוך יחסית.

מהי עלות התחזוקה השנתית של נכס בחו״ל?

עלות התחזוקה משתנה בין מדינות וסוגי נכסים:

• מס נכס שנתי (כמו ENFIA ביוון).

• הוצאות אחזקה משותפות בבניין.

• דמי ניהול במידת הצורך.

ביוון העלות הכוללת לרוב מסתכמת ב־1–2% משווי הנכס בשנה, נמוך יחסית לאירופה.

איך מגינים על ההשקעה מבחינת מטבע?

תנודות מטבע עלולות להשפיע על הרווח – ויש דרכים להתמודד עם זה:

• שימוש בחוזים עתידיים והגנות פיננסיות.

• השקעה בשווקים עם מטבע חזק כמו האירו או הדולר.

ניהול נכון של חשיפה למטבע מייצב את ההשקעה ומפחית סיכונים.

האם חייבים לנסוע למדינה כדי לרכוש נכס?

רכישת נכס בחו״ל אפשרית גם מרחוק, אך יש יתרונות להגעה פיזית:

• אפשרות לרכוש באמצעות ייפוי כוח לעו״ד מקומי.

• ביקור בשטח מאפשר לוודא מצב נכס וסביבה.

אפשר לבצע רכישה מרחוק, אך ביקור קצר עשוי למנוע טעויות יקרות.

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

המדריך המלא לקניית דירה ביוון

למה להשקיע ביוון?

שכונות להשקעה באתונה