בצל משברים גלובליים כמו המלחמה באוקראינה, אי יציבות כלכלית בישראל, עליות ריבית חדות והשלכות מבצע "חרבות ברזל" – שנת 2025 נפתחת עם תחושת חוסר ודאות בקרב משקיעים. ואולם, בתוך האי-וודאות הזאת, אתונה – בירת יוון – בולטת כהזדמנות נדל"נית יציבה, משתלמת ובעלת פוטנציאל צמיחה ברור.
כחברה שמלווה משקיעים בשטח, אנחנו רואים מקרוב כיצד העיר משנה את פניה – לא רק במובן הפיזי אלא גם ברמת הצועות והביקושים. במאמר זה תמצאו את חמש הסיבות המרכזיות להשקעה באתונה נכון לשנת 2025, בתוספת נתונים עדכניים וטיפים מהשטח.
נקודות מפתח:
השקעה התחלתית נמוכה – דירה באתונה במחיר של הון עצמי ממוצע בישראל.
מטבע חזק ויציב – היורו שומר על כוחו מול השקל גם ב-2025.
הגנה מפני אינפלציה – נכס מניב מגן על ערך ההון שלך.
שוק במגמת עלייה – התחממות שוק המשכנתאות המקומי מאותת על גל עליות עתידי.
ביקושים גבוהים – תיירות, השכרה לטווח קצר ובינלאומי – הדירות פשוט לא עומדות ריקות.
הון התחלתי נמוך:
מחירי הנדל"ן בישראל הם מהגבוהים בעולם. לקיחת הלוואה לשם רכישת נדל"ן בארץ מצריכה הון התחלתי עצום בהשוואה לשווקים אחרים ובסביבת הריביות הנוכחית, זוג צעיר יכול למצוא עצמו בתחושת חנק כלכלי עם ריבית תופחת מרגע לרגע.
אם בהון עצמי עסקינן- מחירי הדירות ביוון מגיעים בסכומם לכדי אותו הון עצמי שחסכת. על כן, רכישת נכס מניב ללא השלכות מימוניות. כזה שנרשם על שמך בטאבו ומספק הכנסה קבועה משכירות בשוק שחווה עליות ערך יציבות עם ציפייה לקפיצה עצומה ברגע ששוק ההלוואות ביוון גם כן ייכנס לפעולה.
יציבות מטבע (יורו):
היורו נשאר יציב וחזק – גם מול הדולר וגם מול השקל.
רק בשנת 2024 השקל נחלש ביותר מ-8% לעומת היורו, מה שהוביל להגדלת הרווח הריאלי של משקיעים.
טיפ מהשטח: השקעה במטבע זר מאפשרת פיזור סיכונים טבעי, במיוחד למי שמחזיק חלק מההון בשוק ההון המקומי.
*גרף שנתי המציג את היחלשות השקל אל מול היורו. מקור: European Central Bank
אינפלציה:
בזמני משבר אנשים נוטים להשקיע בנכסים מוחשיים כמו נדל"ן. כיוון שהחלופה הזאת בארץ פחות כדאית בימים אלה (מהמון סיבות), יוון מסתמנת כאופציה ראויה. בימינו ,שהאינפלציה גואה ברחבי העולם, השקעה בנדל"ן היא אחת הדרכים הטובות ביותר "להגן" על הכסף מפני ירידת ערכו, בדומה להשקעת כספים בשוק ההון. אך היתרון של תחום הבנייה על פני שוק ההון הוא שהנכס שלנו מייצר שני סוגי תשואה (משכר הדירה בנוסף לעליית ערכו בשוק).
בעולם של אינפלציה, נדל"ן הוא "עוגן ערך". לא רק שערך הנכס עולה, אלא גם דמי השכירות.
טיפ מהשטח: משקיעים מדווחים על תשואות נטו של 5%-7% בשכונות הקרובות למרכז, ובמיקומים מבוקשים התפוסה נושקת ל-85% בשנה.
יוון, שוק לא ממונף:
שוק המשכנתאות ביוון הוקפא בשנת 2008 בו חוותה יוון משבר כלכלי והוטלו עליה סנקציות כלכליות שמנעו מאזרחים כמו למשקיעים זרים להיעזר בבנקים לטובת השקעות). במהלך השנה האחרונה התחילה המגמה לפתיחת שוק המשכנתאות מחדש בדגש למקומיים בלבד. סימן מובהק לשיקום הכלכלה. ניתוח שוק מעמיק מצביע שבמהלך השנתיים הבאות נראה התפתחות משמעותית בנושא המשכנתאות. דבר שצפוי בצורה מובהקת להזניק את הביקוש לדירות ,קרי למחירי הנדל"ן לטפס בהתאם. יוון עדיין לא נכנסה לתוך שוק משכנתאות פתוח כמו שאר אירופה. אך ב-2024 נפתחו הלוואות למקומיים, והצפי הוא שעד 2026 תורחב הגישה גם למשקיעים זרים.
טיפ מהשטח: כיום זו עדיין "זירת מזומן", אבל רכישת נכס טרם פתיחת השוק המלא צפויה להביא לעליית ערך מואצת.
ביקוש גבוה לדיור:
הביקושים הרבים לשכירות ומלונאות באתונה הנובעים מהגירה חיובית אל העיר ושבירת שיאים מתמשכת כל שנה בהגעת תיירים אל העיר יוצרים מחסור חמור בדירות להשכרה. בשל כך התשואות משכירות הן מהגבוהות באירופה. דירות משופצות לא עומדות ריקות מעל למספר ימים עד שנמצא להן שוכר. ודירות מלונאיות/סטודיו מושכרות בתפוסות שמגיעות לכ- 75%-80% מהשנה בהשכרות לטווח קצר על ידי תיירים/נוודים דיגטליים/סטודנטים בינ"ל שמגיעים לעיר לאורך כל השנה. נתוני התיירות לשנת 2024 הצביעו על יותר מ-7 מיליון מבקרים באתונה – שיא של כל הזמנים. כמו כן, הגעת סטודנטים בינ"ל, נוודים דיגיטליים ותושבים חדשים יצרו מחסור בהיצע.
טיפ מהשטח: דירות סטודיו באזורים מבוקשים מושכרות תוך ימים ספורים, ותפוסות Airbnb במרכז העיר עומדות על 78% בממוצע שנתי (נכון ל-Q1 2025).
*גרף המציג עליית מחירי הנדל"ן ביוון. מקור: Bank Of Greece
סיכום
רכישת נדל"ן באתונה בשנת 2025 היא לא רק מהלך כלכלי חכם – אלא מהלך אסטרטגי שמתאים למציאות החדשה של עולם ההשקעות. כאשר שוק הנדל"ן בישראל נמצא תחת לחץ של ריביות גבוהות, קיפאון ממשי וחוסר ודאות רגולטורית, אתונה מציעה משב רוח רענן למשקיע הישראלי: שוק צומח, תשתיות מתפתחות, מחירי כניסה אטרקטיביים ומטבע חזק.
העיר נהנית מתנופת פיתוח חסרת תקדים – עם פרויקטים של תחבורה ציבורית, שדרוג שכונות והזרמה של הון זר ופרטי. יחד עם מדיניות תומכת ממשלתית ותחזיות חיוביות לשנים הקרובות, אתונה הופכת ליעד מוביל להשקעה באירופה.
ולא פחות חשוב – מדובר בעיר עם איכות חיים גבוהה, קהילה בינלאומית, תרבות עשירה וקרבה גיאוגרפית לישראל. השקעה באתונה מאפשרת לא רק תשואה כלכלית אלא גם הזדמנות לחיבור אישי לעיר – בין אם להשכרה, חופשות או מגורים עתידיים.
לכן, למי שמחפש לגדר סיכונים, לגוון את התיק ולהיכנס לשוק בשלב הנכון – אתונה של 2025 היא הזדמנות שאסור לפספס.
שאלות ותשובות
למה בכלל להשקיע בנדל"ן בחו"ל ולא בישראל?
השקעה בנדל"ן בחו"ל מאפשרת פיזור גיאוגרפי, התמודדות עם אינפלציה מקומית והשגת תשואות טובות יותר – לעיתים אפילו במחיר כניסה נמוך משמעותית מאשר בישראל.
האם השקעה בנדל"ן באירופה מתאימה גם למשקיע מתחיל?
בהחלט. בשווקים כמו יוון ניתן לרכוש נכסים במחירים נגישים, להסתמך על שותפים מקומיים ולפעול באופן שקוף ובטוח. חשוב לבצע בדיקות נאותות ולהיעזר בגורמים מקצועיים.
מהם הסיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל?
סיכונים כוללים תנודתיות מטבע, רגולציה מקומית משתנה, שוכרים בעייתיים וקשיים לוגיסטיים. עם זאת, ניהול נכון וליווי מקצועי מפחיתים משמעותית את הסיכון.
האם כדאי להשקיע דווקא באתונה ולא באיים כמו כרתים או סלוניקי?
כן. אתונה נהנית מתנופת פיתוח עירונית, ביקוש מתמשך לשכירות, תיירות לאורך כל השנה וגישה נוחה למטיילים, סטודנטים ונוודים דיגיטליים. זהו השוק הפעיל והמשוכלל ביותר ביוון.
איך משפיעה פתיחת שוק המשכנתאות היווני על ערך הנדל"ן?
עם כניסת המשכנתאות לשוק המקומי – במיוחד למשקיעים מקומיים – צפויה עלייה חדה בביקוש לנכסים, מה שיביא לעליית מחירים. ההמלצה היא להיכנס לשוק לפני שהביקושים יתחזקו עוד יותר.
מה התשואה הממוצעת באתונה?
נכון לשנת 2025, תשואות נטו על שכירות לטווח ארוך נעות בין 4.5%–6%, ובמיקומים תיירותיים אף מגיעות ל-7% ומעלה.
למה לעבוד עם ביתא נדל"ן ולא לבד?
אנחנו מכירים את השטח, את השפה ואת הרגולציה. כל נכס עובר סינון קפדני, מלווה בבדיקות משפטיות, וניתן ליווי אישי עד ואחרי הרכישה – כולל ניהול הנכס והשכרה.
האם אתם מציעים גם נכסים להשקעה משופצים ומוכנים להשכרה?
בהחלט. מרבית הנכסים שאנו משווקים מגיעים לאחר שיפוץ מלא או כחלק מחבילה הכוללת שיפוץ, ריהוט והשכרה.
האם ניתן לבצע את כל התהליך מרחוק מישראל?
כן. ביתא נדל"ן מציעה תהליך דיגיטלי וליווי מקיף, כולל חתימות מרחוק, פתיחת חשבון בנק ביוון, תיאום מול עורך דין ורשויות – מבלי שתצטרכו לטוס.
האם תוכלו לעזור גם בהשכרה לאחר הרכישה?
בוודאי. אנו מציעים שירותי ניהול מלאים – כולל מציאת שוכרים, גביית שכר דירה, תחזוקה ודיווח שוטף למשקיע.
