למה להשקיע ביוון
למה להשקיע באתונה
שאלות תשובות
מחירי דירות באתונה: סקירה 2026
משכנתא ביוון 2026: מדריך מקיף לקבלת מימון נדל"ן ביוון
גולדן ויזה יוון: המדריך המלא לקבלת ויזת זהב ביוון
בצל משברים גלובליים כמו המלחמה באוקראינה, אי יציבות כלכלית בישראל, עליות ריבית חדות והשלכות מבצע "חרבות ברזל" – שנת 2026 נפתחת עם תחושת חוסר ודאות בקרב משקיעים. ואולם, בתוך האי-וודאות הזאת, אתונה – בירת יוון – בולטת כהזדמנות נדל"נית יציבה, משתלמת ובעלת פוטנציאל צמיחה ברור.
כחברה שמלווה משקיעים בשטח, אנחנו רואים מקרוב כיצד העיר משנה את פניה – לא רק במובן הפיזי אלא גם ברמת הצועות והביקושים. במאמר זה תמצאו את חמש הסיבות המרכזיות להשקעה באתונה נכון לשנת 2026, בתוספת נתונים עדכניים וטיפים מהשטח.
נקודות מפתח:
-
השקעה התחלתית נמוכה – דירה באתונה במחיר של הון עצמי ממוצע בישראל.
-
מטבע חזק ויציב – היורו שומר על כוחו מול השקל גם ב-2026.
-
הגנה מפני אינפלציה – נכס מניב מגן על ערך ההון שלך.
-
שוק במגמת עלייה – התחממות שוק המשכנתאות המקומי מאותת על גל עליות עתידי.
-
ביקושים גבוהים – תיירות, השכרה לטווח קצר ובינלאומי – הדירות פשוט לא עומדות ריקות.
הון התחלתי נמוך:
מחירי הנדל"ן בישראל הם מהגבוהים בעולם. לקיחת הלוואה לשם רכישת נדל"ן בארץ מצריכה הון התחלתי עצום בהשוואה לשווקים אחרים ובסביבת הריביות הנוכחית, זוג צעיר יכול למצוא עצמו בתחושת חנק כלכלי עם ריבית תופחת מרגע לרגע.
אם בהון עצמי עסקינן- מחירי הדירות ביוון מגיעים בסכומם לכדי אותו הון עצמי שחסכת. על כן, רכישת נכס מניב ללא השלכות מימוניות. כזה שנרשם על שמך בטאבו ומספק הכנסה קבועה משכירות בשוק שחווה עליות ערך יציבות עם ציפייה לקפיצה עצומה ברגע ששוק ההלוואות ביוון גם כן ייכנס לפעולה.
יציבות מטבע (יורו):
היורו נשאר יציב וחזק – גם מול הדולר וגם מול השקל.
רק בשנת 2024 השקל נחלש ביותר מ-8% לעומת היורו, מה שהוביל להגדלת הרווח הריאלי של משקיעים.
טיפ מהשטח: השקעה במטבע זר מאפשרת פיזור סיכונים טבעי, במיוחד למי שמחזיק חלק מההון בשוק ההון המקומי.
*גרף שנתי המציג את היחלשות השקל אל מול היורו. מקור: European Central Bank
אינפלציה:
בזמני משבר אנשים נוטים להשקיע בנכסים מוחשיים כמו נדל"ן. כיוון שהחלופה הזאת בארץ פחות כדאית בימים אלה (מהמון סיבות), יוון מסתמנת כאופציה ראויה. בימינו ,שהאינפלציה גואה ברחבי העולם, השקעה בנדל"ן היא אחת הדרכים הטובות ביותר "להגן" על הכסף מפני ירידת ערכו, בדומה להשקעת כספים בשוק ההון. אך היתרון של תחום הבנייה על פני שוק ההון הוא שהנכס שלנו מייצר שני סוגי תשואה (משכר הדירה בנוסף לעליית ערכו בשוק).
בעולם של אינפלציה, נדל"ן הוא "עוגן ערך". לא רק שערך הנכס עולה, אלא גם דמי השכירות.
טיפ מהשטח: משקיעים מדווחים על תשואות נטו של 5%-7% בשכונות הקרובות למרכז, ובמיקומים מבוקשים התפוסה נושקת ל-85% בשנה.
יוון, שוק לא ממונף:
שוק המשכנתאות ביוון הוקפא בשנת 2008 בו חוותה יוון משבר כלכלי והוטלו עליה סנקציות כלכליות שמנעו מאזרחים כמו למשקיעים זרים להיעזר בבנקים לטובת השקעות). במהלך השנה האחרונה התחילה המגמה לפתיחת שוק המשכנתאות מחדש בדגש למקומיים בלבד. סימן מובהק לשיקום הכלכלה. ניתוח שוק מעמיק מצביע שבמהלך השנתיים הבאות נראה התפתחות משמעותית בנושא המשכנתאות. דבר שצפוי בצורה מובהקת להזניק את הביקוש לדירות ,קרי למחירי הנדל"ן לטפס בהתאם. יוון עדיין לא נכנסה לתוך שוק משכנתאות פתוח כמו שאר אירופה. אך ב-2024 נפתחו הלוואות למקומיים, והצפי הוא שעד 2026 תורחב הגישה גם למשקיעים זרים.
טיפ מהשטח: כיום זו עדיין "זירת מזומן", אבל רכישת נכס טרם פתיחת השוק המלא צפויה להביא לעליית ערך מואצת.
ביקוש גבוה לדיור:
הביקושים הרבים לשכירות ומלונאות באתונה הנובעים מהגירה חיובית אל העיר ושבירת שיאים מתמשכת כל שנה בהגעת תיירים אל העיר יוצרים מחסור חמור בדירות להשכרה. בשל כך התשואות משכירות הן מהגבוהות באירופה. דירות משופצות לא עומדות ריקות מעל למספר ימים עד שנמצא להן שוכר. ודירות מלונאיות/סטודיו מושכרות בתפוסות שמגיעות לכ- 75%-80% מהשנה בהשכרות לטווח קצר על ידי תיירים/נוודים דיגטליים/סטודנטים בינ"ל שמגיעים לעיר לאורך כל השנה. נתוני התיירות לשנת 2024 הצביעו על יותר מ-7 מיליון מבקרים באתונה – שיא של כל הזמנים. כמו כן, הגעת סטודנטים בינ"ל, נוודים דיגיטליים ותושבים חדשים יצרו מחסור בהיצע.
טיפ מהשטח: דירות סטודיו באזורים מבוקשים מושכרות תוך ימים ספורים, ותפוסות Airbnb במרכז העיר עומדות על 78% בממוצע שנתי (נכון ל-Q1 2025).
*גרף המציג עליית מחירי הנדל"ן ביוון. מקור: Bank Of Greece
סיכום
רכישת נדל"ן באתונה בשנת 2026 היא לא רק מהלך כלכלי חכם – אלא מהלך אסטרטגי שמתאים למציאות החדשה של עולם ההשקעות. כאשר שוק הנדל"ן בישראל נמצא תחת לחץ של ריביות גבוהות, קיפאון ממשי וחוסר ודאות רגולטורית, אתונה מציעה משב רוח רענן למשקיע הישראלי: שוק צומח, תשתיות מתפתחות, מחירי כניסה אטרקטיביים ומטבע חזק.
העיר נהנית מתנופת פיתוח חסרת תקדים – עם פרויקטים של תחבורה ציבורית, שדרוג שכונות והזרמה של הון זר ופרטי. יחד עם מדיניות תומכת ממשלתית ותחזיות חיוביות לשנים הקרובות, אתונה הופכת ליעד מוביל להשקעה באירופה.
ולא פחות חשוב – מדובר בעיר עם איכות חיים גבוהה, קהילה בינלאומית, תרבות עשירה וקרבה גיאוגרפית לישראל. השקעה באתונה מאפשרת לא רק תשואה כלכלית אלא גם הזדמנות לחיבור אישי לעיר – בין אם להשכרה, חופשות או מגורים עתידיים.
לכן, למי שמחפש לגדר סיכונים, לגוון את התיק ולהיכנס לשוק בשלב הנכון – אתונה של 2026 היא הזדמנות שאסור לפספס.
שאלות ותשובות נפוצות
למה בכלל להשקיע בנדל"ן בחו"ל ולא בישראל?
השקעה בחו"ל מאפשרת פיזור סיכונים והזדמנויות שלא קיימות בשוק המקומי.
-
פיזור גיאוגרפי והגנה מאינפלציה מקומית
-
מחירי כניסה נמוכים משמעותית מישראל
-
תשואות גבוהות יותר ביחס לעלות ההשקעה
האם השקעה בנדל"ן באירופה מתאימה גם למשקיע מתחיל?
כן, במיוחד בשווקים נגישים כמו יוון.
-
מחירי נכסים התחלתיים נמוכים
-
אפשרות לליווי ושותפים מקומיים
-
תהליכים ברורים ושקופים למשקיע הזר
מהם הסיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל?
כמו בכל השקעה, קיימים סיכונים – אך ניתן לצמצם אותם משמעותית.
-
תנודתיות מטבע
-
רגולציה מקומית משתנה
-
ניהול שוכרים מרחוק
-
חשיבות קריטית לליווי מקצועי
האם כדאי להשקיע דווקא באתונה ולא באיים כמו כרתים או סלוניקי?
ברוב המקרים – כן. אתונה היא השוק החזק והנזיל ביותר ביוון.
-
ביקוש רציף לשכירות כל השנה
-
תיירות, סטודנטים ונוודים דיגיטליים
-
תשתיות מתקדמות ושוק פעיל
איך משפיעה פתיחת שוק המשכנתאות היווני על ערך הנדל"ן?
הרחבת המשכנתאות מגדילה את הביקוש המקומי.
-
יותר רוכשים יוונים נכנסים לשוק
-
עלייה צפויה במחירי הנכסים
-
יתרון למשקיעים שנכנסים מוקדם
מה התשואה הממוצעת באתונה?
התשואה תלויה באזור ובאופי ההשכרה.
-
4.5%–6% נטו בהשכרה ארוכת טווח
-
7% ומעלה באזורים תיירותיים
-
פוטנציאל השבחה נוסף לאורך זמן
למה לעבוד עם ביתא נדל"ן ולא לבד?
כי ידע מקומי חוסך טעויות יקרות.
-
היכרות עמוקה עם השטח והרגולציה
-
סינון קפדני של נכסים
-
ליווי אישי לפני ואחרי הרכישה
-
ניהול והשכרה תחת קורת גג אחת
האם אתם מציעים גם נכסים משופצים ומוכנים להשכרה?
כן, זהו אחד היתרונות המרכזיים שלנו.
-
נכסים לאחר שיפוץ מלא
-
אפשרות לחבילת ריהוט והשכרה
-
חיסכון בזמן וכניסה מהירה להכנסה
האם ניתן לבצע את כל התהליך מרחוק מישראל?
בהחלט, ללא צורך בטיסה.
-
חתימות וייפוי כוח מרחוק
-
פתיחת חשבון בנק ותיק מס ביוון
-
תיאום מלא מול עורכי דין ורשויות
האם תוכלו לעזור גם בהשכרה לאחר הרכישה?
כן, כחלק משירות מלא למשקיע.
-
איתור שוכרים
-
גביית שכר דירה
-
תחזוקה שוטפת
-
דיווחים מסודרים ושקופים
