הרעיון של בית נופש ליד הים ביוון נשמע כמו חלום – ים כחול, שקיעות ורוח נעימה. אך בין החלום למציאות קיים עולם שלם של רגולציה, תחזוקה, תכנון מס ותפעול יומיומי. כדי להפוך את ההשקעה לרווחית – צריך להכיר את כל הזוויות. במאמר זה נפרוס בפניכם את כל מה שצריך לדעת על השקעות בנכסי חוף ביוון, ונענה על השאלות החשובות ביותר כולל טיפים מהשטח, השוואות בין אזורים, וצ'קליסט מסודר שיעזור לכם להימנע מטעויות יקרות.

נקודות מפתח

• קו ראשון לים אינו בהכרח העסקה הכי טובה: הבנייה/שימוש ברצועת האיגיאלוס והחוף מוגבלים מאוד בחוק, ויש מרחקי הגנה (30–100 מ’) ותהליכי היתרים מחמירים; לכן לעיתים מרחק 200–600 מ’ מהים יתן ערך-תמורה טוב יותר וראש שקט רגולטורי. 
• דרום אתונה (“הריביירה האתונאית”): ביקוש פעיל כל השנה, תעסוקה ושירותים, ונגישות מעולה — מחירים ורמות שכ”ד גבוהים יחסית אך תשואות יציבות של ~3.8–4.2% ברוטו לדירות. 
• נדל"ן באיים: עונתיות חזקה, תלות בתחבורה חורפית, ובחלק מהאזורים סמוכי-גבול נדרש אישור ממשרד הביטחון לרכישה ע"י זרים. 
• פלופונסוס בעליית מדרגה: שדרוגי תשתית (כביש פטראס–פירגוס, PPP לקו קלמטה–פילוס–מתוני) משפרים נגישות; מחירים עדיין מתונים יחסית. 
• Golden Visa: חזק מתמיד עם כללים חדשים: מינימום השקעה עלה ל-€800k באזורים מבוקשים (אתונה/תסלוניקי/מיקונוס/סנטוריני ועוד), €400k ביתר המדינה; חריגים יחודיים ב-€250k. בדקו גם מגבלות על השכרה קצרה. 
• מיסוי רכישה: : מס רכישה רגיל 3%, אך בנכסים חדשים יתכן מע"מ 24% (כפוף להקפאה זמנית עד 31.12.2025). תכנון נכון חוסך הרבה. 
• בדיקות תכנוניות/משפטיות — חובה: לפני כל העברה נדרשת “תעודת מהנדס” לפי חוק 4495/2017, ובדיקות מול הקאדסטר/טאבו.

מהי הרגולציה על רכישת נכס בקרבת הים ביוון?

נכסי חוף נשמעים חלומיים, אבל המציאות מורכבת יותר – במיוחד כשמדובר ביוון. מעבר לנוף ולתחושת החופש, קיימים שיקולים רגולטוריים, טכניים וכלכליים שחייבים להכיר.

• הגבלות בנייה: נכסים במרחק של פחות מ־50 מטר מקו המים כפופים לרגולציה מחמירה – כולל איסור שיפוץ חיצוני או תוספות בנייה, גם אם מדובר בנכס פרטי.
• שחיקת ערך: המליחות גורמת לנזק מצטבר למערכות החשמל, החלונות והצנרת. הוצאות התחזוקה גבוהות ב־30%–50% לעומת נכסים דומים באזורים פנימיים.
• סיכון תיירותי: נכסים שתלויים רק בעונת הקיץ עלולים להישאר ריקים כחצי שנה. השקיעו באזורים עם תנועה עירונית פעילה גם בחורף.
• יתרון סמוי: נכסים שנמצאים 200–600 מטר מהים, במיוחד בשכונות עם עלייה קלה בטופוגרפיה (לנוף פתוח), מניבים עליית ערך עקבית ותשואה גבוהה יותר לאורך זמן.

הידעת?
לפי Bank of Greece, Real Estate Market Overview 2023, רק 18% מהנכסים שנמכרו ליד החוף בבעלות זרה – רמז לכך שהשוק עדיין לא ממצה את הפוטנציאל שלו.

שווה לזכור:
נוף פתוח לים חשוב יותר מקרבה פיזית לקו החוף. עדיף נכס עם מרפסת פתוחה ונוף מהקומה השנייה מאשר דירה "על החוף" עם גישה קשה.

איך מיישמים?
בקשו מהעורך דין לבדוק האם הנכס נמצא תחת coastal protection zone, בחנו את התב"ע המקומית (urban planning certificate) וודאו זמינות חניה ותשתיות – במיוחד באזורים שמחוץ לערים.

האם כדאי להשקיע בנדל"ן בפרברי החוף של אתונה?

רוב המשקיעים רצים לאיים, אבל החופים שליד אתונה (כמו גליפאדה, וולה, פלאמרי, ולאגרה) מציעים שילוב מנצח: נגישות גבוהה, תשתיות עירוניות ותשואות מפתיעות.

• שוק פעיל כל השנה: האזורים הללו לא תלויים רק בתיירות – קיימים שוכרים מקומיים עם ביקוש מתמשך, כולל אנשי מקצוע ודיפלומטים.
• תיירות חורף מתפתחת: בזכות הקירבה לשדה התעופה ולמרכז אתונה, יותר תיירים בוחרים להתארח שם גם בעונות הביניים.
• תחבורה נוחה: קווי מטרו, רכבת קלה וגישה מהירה לאוטוסטרדות הופכים את האזור לאידיאלי להשכרות יוקרה וגם למגורים נוחים.
• שוק דינמי: המחירים בפרברים הדרומיים של אתונה (כמו וולה וגליפאדה) עלו ב־5.5% בשנה האחרונה – עם פוטנציאל המשך צמיחה עקב פיתוחים אורבניים.

למה דווקא דרום אתונה (גליפאדה/וולה/פלמרי) ולא אי קטן?

• ביקוש רב-שנתי: אזור מטרופוליני שבו תיירות ותושבים פעילים כל השנה; בניגוד לאי קטן שתלוי בעונה, אטיקה היתה האזור המבוקר ביותר ב-2024 לפי הבנק המרכזי ביוון. 
• מספרים עדכניים (Q2-2025): 
  • מחיר מבוקש מכירה בדרום אתונה: €4,052 למ"ר; שכ"ד מבוקש: €12.99 למ"ר/חודש כלומר, תשואה גולמית משוערת ~3.85%. 
• מנועי ביקוש ארוכי טווח: פרויקט Ellinikon מגדיל היצע איכותי ותעסוקה לאורך "הריביירה האתונאית". 

טיפ מהשטח: דירות 2–3 חדרים, במרחק הליכה לים אך לא בקו ראשון, קרוב לתחבורה (TRAM/כבישים) — מבוקשות גם בחודשי החורף, על ידי סטודנטים, אנשי הייטק ומשפחות מקומיות.

האם כדאי להשקיע בנדל"ן באיים ביוון?

עונתיות חדה ותלות בתחבורה
האיים הקטנים “בוערים” בקיץ ונרגעים משמעותית בחורף. זה מתבטא בתפוסות, במחירי לילות, ובצורך בצוותי תפעול זמינים שעולים יותר כשאין נפח עבודה רציף. מצד אחד, 2024–2025 מראות מגמת הארכת עונה (יותר הגעות מחוץ ליולי–אוגוסט), אך העונתיות נשארת דומיננטית: רוב ההכנסות מגיעות מחודשי השיא, ולכן כל ביטול הפלגה/טיסה בשיא העונה פוגע ישירות בשורה התחתונה. נתוני BoG/INSETE מאשרים את התלות העונתית (והעלייה בהיקפי התיירות), עם סימנים לעונה ארוכה יותר אבל לא “שנתית” באמת.

מגבלות אזורי גבול
בחלק מהאיים והאזורים הסמוכים לגבול, ללא אישור משרד הביטחון לא ניתן להשלים עסקה לזרים שאינם אזרחי האיחוד האירופי, לפי חוק 1892/1990. הרשימה כוללת אזורים בצפון יוון ובמזרח האגאי/דודקנז—בדקו נקודתית לכל אי לפני זיכרון דברים, כדי לא להיתקע באמצע התהליך. (לאזרחי האיחוד—המגבלה בד״כ לא חלה).

רגולציית השכרה קצרה באיים
מאז 2024 הוחמרו כללים סביב השכרות קצרות (רישום בנכס במס האלקטרוני, חובות דיווח, ועוד), וב-2025 נידונות התאמות נוספות שיכולות להשפיע על תצורות נכס שמותרות לשכרה קצרה ועל תקנים בטיחותיים. בשורה התחתונה: לא מניחים שמותר—בודקים מראש רישום, חובת מספר MAA/AADE, מגבלות מקומיות, וכפיפות למיסים.

תפעול חכם באי קטן — איך נראה בשטח?

• נגישות חורף: האם יש נמל פעיל וטיסות כל השנה? בדקו מראש לוחות הפלגות. 
• בריאות וביטחון: יש מרפאה/אמבולנס באי? זמן פינוי למרכז רפואי? (גורם קריטי למשפחות ושוכרים ארוכים). 
• אנשי מקצוע: זמינות מנהל נכס, נקיון, חשמלאי/אינסטלטור, וקבלן איטום שמכיר קורוזיה חופית. 
• לוגיסטיקה של מתכלים: מצעי מיטה, ניקיון, חלקי חילוף למזגנים ומשאבות—עדיף מלאי באי, לא להסתמך על משלוחי חירום. 
• ביטוח מתאים: ודאו פוליסה שכוללת רוח סערה/גשמים חזקים ונזקי מלח (איים חשופים יותר). 

טיפ מהשטח:

העדיפו אי עם נמל וטיסות פעילים בחורף, מרכז רפואי בסיסי, ושוק מקומי שיכול לקלוט שכירות חודשית בעונות המתות. הימנעו מתלות בספק יחיד (מנהל נכס/נקיון)—תמיד להחזיק אופציה חלופית ומלאי חלקי חילוף. אם זה נכס ראשון ביוון—שקלו להתחיל באי “קרוב-לעיר” (אייגינה/חאניה-עירוני/קורפו-עיר) לפני מעבר לאי אקספוזיבי יותר.

האם כדאי להשקיע בנדל"ן בפלופונסוס?

פלופונסוס מציעה משולש מנצח למשקיע הישראלי:

• מחירים ידידותיים 
• תשתיות בתנופת שדרוג 
• ביקוש מקומי יציב שמאזן את העונתיות התיירותית

לאורך הרצועה המערבית והדרום-מערבית (אזורי מסיניה/קלמטה–פילוס–מתוני) מתבצעים:

• • שדרוגי כבישים וקישורי תחבורה שמקצרים זמני נסיעה 
  • חיזוק שוק השכירות במשך כל השנה
    
  • יתרון מיוחד סביב ערים חיות עם תעסוקה, אוניברסיטה ושירותים

התוצאה: פחות תלות בחודשי הקיץ בלבד, וניהול נוח יותר מאי קטן.

יתרון במחירים:
בהשוואה לריביירת אתונה ולאיים האיקוניים, רבים מהנכסים כאן נמכרים ב־20%–40% פחות.

המשמעות: אפשרות להיכנס לשוק עם דירה משופצת סמוך לים או לרכוש בית טורי/מיני-וילה בתקציבים סבירים.
ועדיין ליהנות מביקוש שוטף של שוכרים מקומיים,  אנשי הייטק ניידים ותיירות אירופית מתונה.

מה קונים בפועל? דירות 2–3 חד' במרחק הליכה לים בערי חוף מרכזיות, או בתים צמודי-קרקע קטנים ביישובים סמוכים. משקיעים שמחפשים מודל הכנסה גמיש משלבים השכרה ארוכה-בינונית (לשוכרים מקומיים/אקדמיה/מרצים/פרילנסרים) עם פיקי קיץ קצרים לתיירים — תמהיל שמקטין ריקון עונתי. באזורים מסוימים קיימות גם אפשרויות למתחמי דירות חדשים עם ניהול מרכזי, המפחיתים כאבי ראש תפעוליים.

טיפ מהשטח: התמקדו ברדיוס של 10–20 דקות נסיעה מעיר/נמל/שדה תעופה (למשל סביב צירים ראשיים בכניסה לערי חוף), שמרו על מרחק 200–600 מ' מהחוף להפחתת קורוזיה וסיכוני רגולציה, ובדקו לעומק ייעוד קרקע — במיוחד אם מדובר בבית כפרי/מגרש “מחוץ לתכנית”. נכסים עם תשתיות מלאות (מים/ביוב/חשמל) ותחזוקה קלה יקלו על ניהול ועל שמירת ערך.

שווה לדעת: פלופונסוס נהנית מתיירות “אותנטית” יותר ופחות רוויה לעומת איים מפורסמים; זה מתבטא ברוכשים ושוכרים שמחפשים איכות חיים, טבע וחופים יפים — לא רק מסיבות ואטרקציות יוקרה. עבור משקיע, זה אומר קהל שוכרים מגוון יותר לאורך השנה ונכסים שנוטים לשמור על יחס עלות/תועלת אטרקטיבי לטווח בינוני-ארוך.

בשורה התחתונה: אם המטרה היא תשואה יציבה + ניהול פשוט + כניסה במחיר הוגן, פלופונסוס הוא “סוס עבודה” מצוין ל-2025: פחות זוהר ממיקונוס, אבל יותר הגיוני מבחינה עסקית — במיוחד כשבוחרים לוקיישן עם שירותים פעילים כל השנה ומוודאים תקינות תכנונית ומשפטית מראש.

איפה כדאי לקנות? טבלת השוואה מהירה (Q2-2025)

הערה: המחיר והשכ"ד להלן מבוססים על Spitogatos Property Index (SPI) לכל אזור, וה"תשואה הגולמית" היא חישוב ישיר: שכ"ד חודשי × 12 ÷ מחיר למ"ר (אינדיקטיבי בלבד; לא כולל דמי ניהול, ריקון, מסים ושיפוצים).

Golden Visa: מה השתנה ומתי זה שווה?

משנת 2024 נכנסו כללים חדשים המקנים גודלן ויזה (חוק 5100/2024, בתוקף מ-31.8.2024):

• €800k: באטיקה (אתונה), סלוניקי, מיקונוס/תירה (סנטוריני) ועוד איים מעל 3,100 תושבים. 
• €400k: יתר יוון. 
• חריגים ב-€250k: הסבת נכס מסחרי למגורים, או שיקום מלא של בניין לשימור (בתנאים). יש לשים לב גם למגבלות שיתכן וחלות על השכרה קצרה בנכסי גולדן ויזה, בהתאם לנוסח היישומי והפרשנות.

מתי זה משתלם?
כאשר רוצים אופציה לישיבת קבע עתידית, גמישות תנועה באדם אחד למשפחה, או פרמיית ביקוש/נזילות בנכסים שמכשירים ויזה (לעיתים נמכרים מהר יותר לקהל בינ"ל).

 מהו המיסוי על רכישת נדל"ן ליד הים ביוון? 

• מס רכישה (Transfer Tax): בדרך כלל 3% על שווי העסקה (בנכסים “ישנים”). 
• מע״מ 24% על חדשים: עקרונית חל על דירות חדשות, אך קיימת הקפאה עד 31.12.2025 (בהתאם לחוק 5162/2024); בדקו סטטוס מעודכן לנכס הספציפי. 
• מסים תקופתיים: ENFIA/ארנונה מקומית, ומס הכנסה/ניכויים על שכירות — בהתאם לסוג ההשכרה (ארוכת/קצרה) והגדרת ההכנסה. (בדקו עם רו"ח יווני.)

תהליך רכישה נכון של נכס ליד הים ביוון: צעד-אחר-צעד

1. בדיקות מוקדמות (בדק בית תכנוני): תיחום איגיאלוס/חוף; ייעוד קרקע; קווי בניה; חריגות עבר. 
2. עורך דין ונוטריון: בדיקת שרשרת זכויות, נסחי טאבו/קאדסטר, משכנתאות/שעבודים, הכנת חוזה. 
3. תעודת מהנדס (חובה): לפי חוק 4495/2017, סע’ 83 — שאין חריגות/שימושים בלתי מורשים. 
4. מסים ותשלומים: פתיחת מספר מס יווני (AFM), חישוב TT/מע״מ, אגרות. 
5. חתימה והעברה לקאדסטר: רישום זכויות ורישום שינויים (במידה ויש) במפה ובספר. 
6. תפעול והשכרה: בחירת מודל (ארוך/קצר), מנהל נכס, ביטוחים, תמחור עונתי.

צ’קליסט חכם לרכישת נכס חוף ביוון

בדיקות מקדימות
☐ תקציב כולל (מסים, שיפוץ, רהוט, תחזוקה שנתית)
☐ תיחום איגיאלוס/חוף + מרחק בטוח (רצוי 200–600 מ’)
☐ נגישות תחבורה כל השנה (מעבורות/טיסות/כבישים)
☐ חיבור מים/ביוב/חשמל (ובמיוחד ב”מחוץ לתכנית”)
☐ בדיקת ייעוד קרקע וזכויות בניה.

משפט ותכנון
☐ נסחי טאבו/קאדסטר מעודכנים
☐ תעודת מהנדס לפי 4495/2017
☐ ללא חריגות/שעבודים/הליכים פתוחים
☐ באיים/גבול: האם נדרש אישור ממשרד הביטחון?

 מסים ותשואה
☐ TT 3% או מע״מ 24%? (בדיקת הקפאת מע״מ לנכס)
☐ התאמה לקריטריוני Golden Visa ועדכון הסכומים העכשווי
☐ חישוב תשואה גולמית/נטו (כולל ניהול)

 הנדסה ותחזוקה
☐ בדק בית מלא: איטום, קורוזיה, ניקוז מי סערה, מזגנים
☐ תמחור תחזוקה “מלח-ים” + ביטוחים

להלן מפת דרכים לרכישה לפי תקציב: האזורים המומלצים, מה קונים בפועל, גודל/מצב אופייני, יתרונות ונקודות זהירות—וטווחי תשואה גולמית משוערים ל-2025.

איך להשתמש בטבלה בפועל

1. קבע/י יעד תשואה מול רמת נזילות: דרום אתונה = יציבות/נזילות; איים ירוקים/פלופונסוס = תשואה מעט גבוהה יותר אך עונתיות. 
2. בחר/י מרחק בטוח מהחוף (200–600 מ') כדי להפחית סיכוני רגולציה ותחזוקה. 
3. בדוק/בדקי מיסוי קנייה: TT 3% לנכסים “ישנים” מול מע"מ 24% לנכסים “חדשים” (בהתחשב בהקפאה עד סוף 2025 – לוודא ספציפית לנכס). 
4. אם Golden Visa הוא יעד – סנכרנו את התקציב עם הספים העדכניים ובדקו חריגים אפשריים (הסבות/שימור).

סיכום:

קניית נכס סמוך לחוף ביוון ב־2025 יכולה להיות השקעה מצוינת—כל עוד מתקדמים בשיטתיות ולא מתאהבים רק בנוף. הבחירה הנכונה מתחילה בזיהוי אזור עם ביקוש רב־שנתי ונגישות (למשל דרום אתונה), והמשך בהבנה שריחוק של 200–600 מטר מהים לרוב מצמצם סיכוני רגולציה ותחזוקה מבלי לוותר על חוויית הים. באיים הקטנים פוטנציאל ההכנסה תלוי בניהול הדוק של עונתיות ולוגיסטיקה, בעוד שבפלופונסוס יש ערך מוסף הודות לתשתיות משתפרות. לצד בחירת הלוקיישן, חובה להשלים בדיקות תכנוניות־משפטיות (תיחום קו חוף, ייעוד קרקע, קאדסטר, תעודת מהנדס), לבנות תקציב OPEX “חופי” ריאלי, ולתכנן מיסוי נכון (TT מול מע״מ) לרבות היבטי Golden Visa במידת הצורך. עם ליווי מקצועי, מודל השכרה מתאים ותמחור זהיר, אפשר למקסם תשואה, לשמור על נזילות, ולהשאיר לעצמכם אופק אקזיט בריא לשנים קדימה.

שאלות ותשובות נפוצות:

איך אני יודע שהנכס ביוון “חוקי” ושאפשר להעביר/לשפץ אותו?

ביוון כל העברת בעלות דורשת תעודת מהנדס שמאשרת שאין חריגות בנייה, ובדיקה מול הקאדסטר/טאבו לשרשרת זכויות נקייה. ליד הים יש לוודא תיחום איגיאלוס/חוף והיעדר פלישה לאזורי הגנה.

קו ראשון לים עדיף על קו שני/שלישי ביוון?

לא בהכרח. קו ראשון כרוך ביותר מגבלות ואחזקה “מלוחה”. לרוב, מרחק של 200–600 מ’ מהחוף מציע יחס סיכון-תשואה עדיף, תחזוקה זולה יותר ועדיין “חוויה ימית”.

אילו מסים חלים על הרכישה והשכרה של נכס ביוון?

ברכישה: מס רכישה (TT) או מע״מ (בד״כ על דירות חדשות, בהתאם לסטטוס החוקי של הנכס). בשוטף: ENFIA/ארנונה מקומית, ומס הכנסה על שכירות (קצרה/ארוכה) לפי מדרגות וכללי דיווח. רו״ח יווני יבדיל מה חל על הנכס הספציפי.

האם זרים יכולים לקנות בכל מקום ביוון?

ברוב המקומות כן. עם זאת, באזורים מסוימים הסמוכים לגבול עשוי להידרש אישור מיוחד לרוכשים שאינם אזרחי האיחוד. בודקים ספציפית לפי אי/אזור לפני זיכרון דברים.

Golden Visa – מה חשוב לדעת לפני קנייה?

כספי ההשקעה שונים בין אזורים, ויש חריגים/תנאים מסוימים (למשל בהסבות). מעבר לסכומים, בדקו האם יש מגבלות השכרה קצרה לנכס המיועד, והיעזרו בעו״ד הגירה/מיסוי שמכיר את הפרקטיקה.

מה מצב הרגולציה לשכירות קצרה (Airbnb) באיים?

יש רישום חובה ומספור נכס במערכת המס, ולעיתים מגבלות עירוניות/בנייניות (כבאות, צפיפות, בטיחות). אל תניחו שמותר אוטומטית—בדקו תקנון בניין, כללים מקומיים והיבטי מס לפני קנייה.

האם כדאי להעדיף את דרום אתונה על פני אי קטן?

למשקיע שמחפש יציבות, נגישות ותפוסה כל השנה—כן, בדרך כלל. אי קטן עשוי להניב שיאים בקיץ אבל דורש ניהול הדוק לעונתיות ולוגיסטיקה (הפלגות/רוחות, צוותים זמינים).

אפשר לקבל משכנתא כמשקיע זר?

יש בנקים שמממנים זרים, אך לרוב דורשים הון עצמי גבוה, הוכחת הכנסות ותיעוד מסודר. שקלו גם מימון חוץ-בנקאי/במולדתכם, ואל תשכחו סיכון מטבע וריבית יורו.

מה לבדוק הנדסית בנכס סמוך לים?

איטום וגגות, ניקוז מי סערה, קורוזיה במתכות/מסגרות, מזגנים וחשמל, אלומיניום/צבעים עמידים למלח. בניינים ותיקים דורשים תשומת לב לתשתיות משותפות (עלויות ועד בית).

איך לבחור מנהל נכס טוב באי קטן ביוון?

חתמו על SLA ברור (זמני תגובה, ניקיון, החלפות, טיפול בביטולים), גבו הצעות מכמה ספקים, ודאגו לגיבוי (מנקה/טכנאי חלופי). דמי ניהול נעים לרוב בטווח דו-ספרתי מההכנסות—בדקו מה כלול בפועל.

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

מחירים ותשואות על דירה ביוון

טעויות של משקיעים ישראלים בנדל"ן ביוון

אתונה, סלוניקי או האיים: מה הכי כדאי למשקיע הישראלי?

למה להשקיע ביוון?