אתונה: עיר הולדתו של הפוטנציאל הנדל"ני – הישראלים כבר זורמים

אולי זו התשואה המשתלמת, אולי הקרבה הגיאוגרפית, ואולי פשוט העובדה שהמציאות הכלכלית בישראל דוחפת יותר ויותר משקיעים לחפש אפיקים אלטרנטיביים מעבר לים – דבר אחד בטוח: אתונה, בירת יוון, הפכה לאחת הערים המבוקשות ביותר להשקעות נדל"ן בקרב ישראלים. בשנים האחרונות שוק הנדל"ן באתונה חווה פריחה – גם תיירותית, גם מסחרית – והישראלים, כמו רבים מאירופה, כבר מזמן לא עומדים מהצד. עבור רבים מהם, יוון מסמלת הזדמנות חדשה לביטחון כלכלי וצמיחה אמיתית.

נקודות מפתח

• אתונה מציעה שילוב של מחירי כניסה נוחים ותשואות גבוהות יחסית לשוק הישראלי.

• חברת "ביתא נדל"ן" מובילה את גל ההשקעות הישראלי, עם מאות עסקאות ונכסים מנוהלים.

• השוק באתונה חווה עלייה מתמדת במחירים, בעיקר באזורים המתחדשים ובקרבת תחבורה ציבורית.

• המשבר הפוליטי והכלכלי בישראל מהווה זרז משמעותי לגל ההשקעות הנוכחי.

• תמריצים ממשלתיים ביוון תומכים במשקיעים זרים – כולל פטור ממע"מ וויזת זהב.

קצת עלינו

אלעזר קייקוב (33), יודיק מדר (33), הראל רבינס (31) הם שלושה חברים שהכירו במסגרת הצבאית של צה"ל כששירתו ביחידות מיוחדות.
לאחר השחרור ב-2018 החליטו השלושה להשקיע כל אחד מהם יחדיו ובנפרד בעסקאות נדל"ן באתונה, עד שהחליטו לעשות זאת תחת קורת גג אחת משותפת שתהפוך בהמשך לחברה בשם 'ביתא נדל"ן'. התשואה הטובה משכה במהירות בני משפחה וחברים ובעקבותיהם החלו להתעניין אלפי ישראלים נוספים. תוך זמן קצר החברה שלהם הפכה לכתובת המרכזית עבור כל ישראלי המעוניין לבחון אפיקי השקעה בתחום באתונה כשבמקביל הם אחראים על ניהול ואחזקה של כ-250 נכסים בעיר הבירה היוונית ומעסיקים תחתם 17 עובדים ובניהם מהנדסים אזרחיים, ארכיטקטים ומנהלי פרויקטים בנוסף לחברת הניהול שדואגת ללוות את הקונים מתחילת התהליך ועד הרכישה וניהול אחזקת הנכס. אם תשאלו את היזמים הצעירים, היד עוד נטויה. "כל הנכסים שאנחנו מאתרים, נרכשים תוך שניה" טוען קייקוב. הוא מוסיף: "הביקוש גבוה מאוד כשרק בחודש האחרון נמצאו באינטרנט עשרות אלפי חיפושים של ישראלים סביב רכישת נדל"ן ביוון ובפרט אתונה. הישראלים זיהו את הפוטנציאל הגלום באתונה, אך הם ממש לא היחידים שמוצאים בה עניין. התעניינות רבה נרשמה גם בקרב אלפי צרפתים, גרמנים, אנגלים ואמריקאים".

למה כולם מתעניינים דווקא ביוון?

מדר: "מדינת ישראל היא מדינה קטנה ולכן ישראלים רבים מבינים שסך ההזדמנויות בה לא מספיק רחב, מה שמביא רבים מהם לתור אחר נתיבי השקעות גם מחוצה לה. ב-2008 יוון נקלעה למשבר כלכלי ממושך, מה שגרם להתרסקות במחירי הנדל"ן במדינה. כרגע, השוק חווה עלייה ועצם הקרבה הגאוגרפית והמנטליות הדומה לזו של הישראלים צובעת בעצם את העסקאות השונות כנוחות, בטוחות וברורות יותר למשקיעים הישראלים".

רבינס: "מה שמרגישים הישראלים בנוגע לעסקאות הנדל"ן ביוון, מורגש גם בקרב מדינות נוספות מהם מגיעים לקוחות רבים שמזהים גם הם את הביצועים הפיננסיים הטובים שיוון רושמת בשנים האחרונות. תבין, קצב צמיחת המשק שנרשם ביוון גבוה מזה שנרשם בישראל. הביצועים הפיננסיים בשילוב עם מחירי הדיור הנמוכים יצרו הייפ שממשיך לחזק את הכלכלה היוונית והמון משקיעים באמת מאמינים בשוק הנדל"ן היווני. ההערכה שלנו שמספר הביקושים ימשיך לגדול ב-15 השנים הקרובות לפחות, בטח כשהממשלה הנבחרת פה היא קפיטליסטית ומעודדת עסקים, השקעות חוץ ושוק חופשי – זה מצביע על יציבות. מלבד זאת, טיול ספונטני בעיר יחשוף בפני כל מי שמתעניין בהשקעה כאן את ההתחדשות העירונית שחלה בשנים האחרונות, רחובות משופצים ונקיים, מסעדות ובתי קפה בפריסה משמעותית, בניינים מפוארים ומשרדי חברות הייטק רבות שהחליטו גם הן לבסס את פעילותן בבירה האירופית הזו".

האם הביקושים לנדל"ן ביוון קשורים למצב הפוליטי בישראל?

קייקוב: "הצמיחה שלנו לכל אורך הדרך נמצאת בעלייה מתמדת, אני לא יודע כמה לתלות מזה במשבר הפוליטי שחל בישראל, דבר אחד בטוח – זה מהווה גורם משמעותי בצמיחה שאנו חווים, ואנו אומרים זאת בלב כבד, המשפחות והחברים שלנו גרים בישראל, זה תמיד יהיה הבית שלנו. יחד עם זאת, אי אפשר להתעלם – המצב הפוליטי הביא איתו משבר כלכלי כשמול השקל הדולר והאירו ממשיכים להתחזק. העובדה הזו הביאה המון אנשים לנסות ולהבטיח במידת האפשר את הכסף שלהם, וכשאלו מזהים ביוון שוק כלכלי שאין בו תנודות חדות להבדיל מישראל, הם חווים מפנה בצורת החשיבה השמרנית שאומרת "להשקיע רק בישראל" ומגלים בעצמם מידה של גמישות באופן ההשקעות הכלכליות שלהם".

מה תגידו למי שבכל זאת רוצה להשקיע בנדל"ן הישראלי ולא בזה היווני?

מדר: "אם יש לך חצי מיליון שקל, זה מצריך ממך לקחת משכנתא בגובה 2,000,000 שקל בשביל לקנות דירה פשוטה במרכז הארץ. זה שם אותך במצב של תשלום משכנתא עם ריביות מאוד גבוהות, כשהאלטרנטיבה שאנחנו מציעים היא לקנות בסכום הזה דירה, שבמקום שתייצר לך עוד הוצאות, תייצר בעיקר הכנסות. בנוסף לכך שהריביות גבוהות יותר בישראל, גם התשואה נמוכה יותר מזו המצויה בנדל"ן היווני ולכן ברמת ההשקעה – אין מה להשוות".

מה סדר גודל ההשקעה באתונה?

רבינס: "המנעד הוא רחב וישנו טווח מאוד גדול בין אזורים – קח לדוגמא את אזור רצועת החוף, שנקרא גם "הריביירה של אתונה", שהוא כמובן גם האזור היקר ביותר, שם המחיר למ"ר מטפס גם ל-17,000 אירו למ"ר. באזורים אחרים במרכז העיר, השקעה ממוצעת נמדדת בערך בגובה של 3,000 אירו למ"ר ובשכונות היותר יוקרתיות, אפשר למצוא גם נכסים בגובה של 10,000 אירו למ"ר לבנייה חדשה. כל המחירים מדוברים לדירות חדשות ולא לדירות ישנות. הגיע הזמן לגמישות מחשבתית בנוגע להשקעותיהם של הישראלים, בנדל"ן ובכלל. ביתא הנדל"ן הוא בהחלט כתובת רלוונטית למי שמעוניין בכך".

סיכום

השוק הנדל"ני באתונה מבשיל להיות אחד מהשווקים האטרקטיביים ביותר באירופה – במיוחד עבור משקיעים ישראלים שמבינים כי המפתח לביטחון כלכלי טמון בגיוון השקעות ובחיפוש אחר ערך אמיתי. בעיר שבה אפשר עדיין למצוא דירות במחירים נגישים, עם תשואה ממוצעת שנעה בין 6% ל-10%, ותיירות שוקקת שתומכת בשוק ההשכרות – ברור שאתונה אינה רק יעד תיירותי, אלא גם נכס אסטרטגי. עבורנו ב'ביתא נדל"ן', אתונה היא הרבה מעבר ליעד השקעה – היא הפכה לבית השני שלנו. אנחנו גאים ללוות מאות ישראלים שעשו את הצעד הראשון מחוץ לגבולות הארץ, לעזור להם לזהות הזדמנויות אמיתיות, לבדוק נכסים, לנתח עסקאות ולהשלים את כל תהליך הרכישה בביטחון מלא. אנחנו מכירים כל רחוב, כל בניין וכל פוטנציאל חבוי בעיר. אנו רואים מקרוב את השינוי שהעיר עוברת – את ההתחדשות, את התשתיות החדשות, את הקפיצה בערכי הנכסים, ואת החיוך של לקוח שמקבל את מפתח הדירה הראשונה שלו ביוון. אם אתם מחפשים שקט, ודאות, ותשואה שמרגישה נכון גם בלב – אתונה היא המקום. ו'ביתא נדל"ן' כאן כדי לעשות את זה פשוט, בטוח ומוצלח.

שאלות נפוצות

האם כל אחד יכול להשקיע בנדל"ן באתונה?

כן. גם משקיעים פרטיים עם הון התחלתי נמוך יחסית יכולים להיכנס לשוק ולהתחיל לייצר תשואה בזמן קצר.

• אין דרישת אזרחות או תושבות ביוון

• אפשר לרכוש דירות בסכומים נגישים יחסית לישראל

• מתאים גם למשקיעים בתחילת הדרך

• תהליך רכישה ברור ומוסדר בליווי מקצועי

מהם היתרונות המרכזיים בהשקעה באתונה?

אתונה מציעה שילוב נדיר של מחיר כניסה נמוך, תשואה גבוהה ויציבות יחסית.

• תשואות ממוצעות של 6%–10%

• מחירים נמוכים משמעותית מישראל וממערב אירופה

• שוק תיירות חזק ותפוסות גבוהות

• שכונות רבות בתהליכי התחדשות עירונית

• תמריצים ממשלתיים למשקיעים זרים

האם צריך לטוס ליוון כדי לרכוש נכס?

לא חובה, אך מומלץ. ניתן להשלים את רוב התהליך גם מרחוק.

• אפשרות לייפוי כוח מלא

• בדיקות משפטיות ונוטריוניות מבוצעות מקומית

• ניהול תהליך הרכישה בעברית

• סיור נכסים מומלץ למי שרוצה היכרות עמוקה עם השטח

האם ניתן לממן רכישת נכס באמצעות משכנתא?

במקרים מסוימים כן, אך לרוב נדרש הון עצמי משמעותי.

• משכנתאות ביוון נבחנות מחדש לזרים

• בדרך כלל נדרש הון עצמי של 40% ומעלה

• קיימות חלופות של מימון חוץ-בנקאי

• ביתא נדל"ן מלווה גם בבחינת אפשרויות המימון

מה קורה אחרי שרוכשים נכס באתונה?

ההשקעה לא נעצרת ברכישה – להפך, כאן מתחיל הערך האמיתי.

• איתור שוכרים (טווח קצר או ארוך)

• ניהול ותחזוקה שוטפת

• גביית שכר דירה וטיפול בתקלות

• קשר שוטף מול הרשויות המקומיות

• דיווחים שוטפים לבעל הנכס

מהי התשואה הממוצעת על דירות באתונה?

התשואה תלויה באזור ובאופי ההשכרה, אך נחשבת גבוהה ביחס לישראל.

• 6%–8% בהשכרה ארוכת טווח

• עד 10% ולעיתים יותר בהשכרה קצרת טווח

• שכונות מתפתחות מציעות גם פוטנציאל השבחה

• אפשר לשלב בין תשואה שוטפת ועליית ערך

איך בוחרים אזור נכון להשקעה?

בחירת השכונה היא אחד הגורמים הקריטיים להצלחת ההשקעה.

• בדיקת ביקוש מקומי ושוכרים פוטנציאליים

• קרבה לתחבורה ציבורית ומטרו

• אזורי תיירות מול אזורים מקומיים

• פוטנציאל השבחה והתחדשות עירונית

• התאמה אישית ליעדי המשקיע (תזרים / ערך / גמישות)

האם השקעה באתונה מתאימה גם למי שחושב על מגורים בעתיד?

בהחלט. יותר ויותר ישראלים רוכשים דירה כהשקעה עם אופציה למגורים.

• דירות משופצות ומרוהטות מראש

• אזורים עם שירותי רפואה, תחבורה וקהילה

• ניהול מלא עד לרגע המעבר

• פתרון שמספק גם תשואה וגם שקט נפשי

למה להשקיע דרך ביתא נדל"ן?

כי נוכחות מקומית וניהול מקצה לקצה עושים את כל ההבדל.

• צוות ישראלי-מקומי באתונה

• ניסיון של מאות עסקאות ונכסים מנוהלים

• שילוב של יזמות, ביצוע וניהול

• ליווי בעברית, בשקיפות מלאה

• שליטה על כל שרשרת הערך – מהאיתור ועד האכלוס

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

• המדריך המלא לקניית נדל"ן ביוון – 2026
• מה צריך לדעת על ויזת הזהב ליוון? – עדכון 2026
• מיסוי נדל"ן למשקיעים ביוון – מדריך מעודכן
• השוואת שכונות באתונה להשקעה
• השוואת אתונה מול סלוניקי – מה עדיף להשקעה?