רבים מהמשקיעים הישראלים שמגיעים לאתונה שואלים את אותה שאלה "האם באמת אפשר לנהל דירה ביוון מרחוק – בלי כאבי ראש?" התשובה הכנה? אפשר, אבל זה לא פשוט בכלל.

יוון היא שוק מצוין עם עליות ערך, תשואות גבוהות וביקוש חזק – גם לשכירות ארוכת טווח וגם ל-Airbnb. אבל היא גם מדינה עם דיירים מוגנים, חוקים משתנים, בירוקרטיה יוונית, מסמכים ביוונית, תשלומים מקומיים, תקלות בדירה ומאות דברים קטנים שלא תדעו עד שזה ייפול עליכם. המרחק של 1,500 ק"מ בין תל אביב לאתונה הופך כל תקלה קטנה לכאב ראש גדול. הפרשי השעות הקטנים לא מפצים על מחסום השפה, הבירוקרטיה הייחודית, וחוקי השכירות השונים מאלו שאנחנו מכירים בארץ. ופה בדיוק נכנסת ביתא נדל"ן, שמלווה מאות משקיעים ישראלים ביוון כבר שנים. אנחנו מכירים את השטח, את החברות, את מחירי הניהול, את החוק, את ההתנהלות מול שוכרים – ואת כל מה שנראה פשוט אבל בפועל רחוק מזה.

נקודות מפתח

• למה משקיע ישראלי צריך חברת ניהול באתונה (ולא ניהול עצמאי)
• איך לבחור חברת ניהול שמתאימה למשקיע זר
• כמה עולה ניהול נכס באתונה? (נתונים רשמיים + טבלאות השוואה)
• מה עושים במקרה של שוכר שלא משלם
• איך פועלים דיווחים, גבייה, תיקונים ושירות לקוחות
• נתוני השוק העדכניים ביותר (2024-2025): מחירי שכירות, תשואות, תפוסות Airbnb

למה משקיע נדל"ן ישראלי לא צריך לנהל דירה באתונה לבד?

ניהול עצמי נשמע מפתה: חיסכון בעמלה, שליטה מלאה, עבודה ישירה מול השוכר. הבעיה? יוון זה לא ישראל – משפטית, תפעולית ותרבותית.

האתגרים המרכזיים בניהול עצמאי:

• חוזים ביוונית בלבד – ללא תרגום רשמי אין תוקף מלא
• שוכרים שלא תמיד עומדים בזמנים – תרבות תשלום שונה
• תיקונים שאינם נפתרים בוואטסאפ – צריך נוכחות פיזית
• גבייה והפקדות בהתאם לחוק היווני – כולל רישום ב-TAXIS
• חובת נוכחות פיזית בעת העברת מונים, תקלות גדולות, ומסמכים רשמיים
• פיקוח על ניקיון, חשמל, אינסטלציה ושיפוצים – ללא פיקוח יש חשבוניות מנופחות
• מגבלות Airbnb משתנות ומיסוי מורכב – כולל האיסור החדש מ-2025 באזורים מסוימים

טיפ מהשטח: ב-72% מהמקרים שבהם משקיע ישראלי ניסה לנהל לבד – הוא הגיע אלינו אחרי נזק כלכלי גדול יותר מעלות חברת הניהול לכל תקופת ההשקעה.

איך לבחור חברת ניהול דירות באתונה שמתאימה למשקיע ישראלי?

יש מעל 160 חברות ניהול באתונה – רובן לא עובדות בשקיפות מלאה ולא מתמחות במשקיעים זרים. הנה הקריטריונים המרכזיים לבחירה נכונה:

טיפ מהשטח: בקשו מחברת הניהול דוגמה לדו"ח חודשי. דו"ח מקצועי צריך לכלול: סיכום הכנסות והוצאות, סטטוס שוכר, תחזוקה שבוצעה, ותמונות של הנכס.

כמה עולה ניהול נכס באתונה לעומת ניהול בישראל?

לפי נתוני שוק 2025 וסקרי שוק – הנה השוואה מפורטת:

מקורות: Tranio Property Maintenance Greece 2025, Global Property Guide, Spitogatos, AirDNA, סקרי שוק ניהול נכסים ישראל

איך לעקוב מרחוק אחרי תשלומים משוכרים ומחברת הניהול?

מעקב אחר תשלומים הוא אחד האתגרים המרכזיים בניהול נכס מרחוק. הנה המערכות והפתרונות המקובלים:

המערכות המקובלות:

• myProperty (ממשלתי): מערכת דיווחים רשמית לרשויות המס
• מערכות חברות ניהול: פורטלים מקוונים לצפייה בסטטוס נכס
• חשבון בנק יווני: גישה מקוונת באנגלית, מעקב בזמן אמת
• הוראות קבע: תשלום אוטומטי + התראה בבעיות
• דוחות מס Airbnb/Booking: אוטומטיים מהפלטפורמות

טיפ מהשטח: אנחנו מייצרים ללקוחות דו"ח חודשי אחיד, בעברית, המאגד: שכירות שהתקבלה/לא התקבלה, הוצאות תחזוקה, דמי ניהול, ENFIA, TAP, גבייה באירו והעברה לישראל.

מה עושים כששוכר יווני מפסיק לשלם שכר דירה?

יוון אכן הייתה ידועה בעבר כ"שומרת על דיירים", אבל החוק השתנה משמעותית. החדשות הטובות: הליך פינוי יחסית מהיר לעומת מדינות רבות באירופה – ובוודאי לעומת ישראל.

תהליך פינוי עדכני (2025):

שלב 1 – אזהרה רשמית: המשכיר שולח לשוכר התראה משפטית מחוץ לבית המשפט, המעניקה לשוכר 15 ימים לתשלום החוב.

שלב 2 – פתיחת תיק: אם השוכר לא משלם, פתיחת תיק בבית משפט מקומי. ההליך אינו דורש דיון – צו מנהלי.

שלב 3 – פסק דין: פסק דין פינוי מתקבל תוך 60-120 יום.

שלב 4 – ביצוע: פינוי באמצעות הוצאה לפועל, 20 יום לאחר המצאת הצו.

מקורות: Greek Law Digest, Leptokaridou Law Firm, ICLG Real Estate Laws Greece 2025

טיפ מביתא נדל"ן: בחוזים שלנו יש סעיפי הגנה שפשוט לא קיימים בחוזים רגילים ביוון – כולל ערבויות, בטוחות, ופיקדונות מוגדלים. בנוסף, וודאו שהחוזה רשום במערכת TAXIS – ללא רישום אין תוקף משפטי מלא.

איך לקבל דיווחים מסודרים מחברת ניהול ביוון?

דיווח שקוף ומסודר הוא המפתח לניהול מוצלח מרחוק. הנה מה שדו"ח חודשי מקצועי צריך לכלול:

• סיכום הכנסות: שכר דירה שהתקבל, תאריך קבלה, אמצעי תשלום, עיכובים
• פירוט הוצאות: תחזוקה, תיקונים, ועד בית, ENFIA, TAP, חשבונות
• סטטוס שוכר: בעיות, תלונות, בקשות מיוחדות, מצב התשלומים
• תחזוקה מתוכננת: מה צפוי בחודשים הקרובים
• תיעוד ויזואלי: תמונות הנכס, במיוחד אחרי תיקונים או החלפת שוכר
• יתרה נטו: הסכום שמועבר אליכם אחרי ניכוי עמלות והוצאות + שער המרה

האם צריך ביטוח שוכרים בדירות להשקעה ביוון?

כן – מומלץ מאוד, ומ-2025 גם משתלם כלכלית.

מה חובה לכלול בפוליסה:

• ביטוח מבנה: נזקי אש, רעידות אדמה, הצפות, גניבה
• ביטוח צד ג': כיסוי במקרה שנגרם נזק לשכן או לאורח
• ביטוח הפסד שכירות: כיסוי אם הנכס לא ניתן להשכרה עקב נזק
• ביטוח תכולה (אופציונלי): אם הדירה מושכרת מרוהטת

עלות ביטוח נכס ממוצעת ביוון: €150-400 לשנה, תלוי בגודל הנכס, מיקומו וגובה הכיסוי.

טיפ מהשטח: מ-2025 ביטוח נכס מזכה בהנחה של 20% ב-ENFIA (מס הנכס השנתי). זה הופך את הביטוח לא רק להגנה אלא גם לחיסכון כלכלי.

איך לוודא שמחליפים מנעולים אחרי דיירים בדירה באתונה?

זהו אחד המקומות שבהם משקיעים נופלים. בחברות ניהול שאינן מקצועיות – הדייר הקודם יכול להחזיק עותק של המפתח.

פרוטוקול ביתא נדל"ן בכל החלפת דייר:

• החלפת צילינדר (עלות: €30-80) או מנעול מלא (€80-150)
• שליחת תמונה ואישור לבעלים
• שמירת מפתח גיבוי במשרד בתיבה מוגנת
• תיעוד בדו"ח החודשי

טיפ מהשטח: שקלו להתקין מנעול חכם עם קוד (€100-200). כך תוכלו לשנות קוד מרחוק בכל החלפת שוכר, ללא ביקור טכנאי – חיסכון בטווח ארוך.

האם כדאי למשקיע ישראלי לבקר פיזית בדירה ביוון פעם בשנה?

לא חובה – אם יש חברת ניהול אמינה. 70% מהלקוחות שלנו אף פעם לא מבקרים בנכס, בזכות מערכת הפיקוח והדיווח שלנו.

אבל אם כבר מגיעים – מה כדאי לבדוק:

• מצב כללי: דברים שתמונות לא מראות
• צבע, רטיבות, התקנות חשמל ואינסטלציה
• פגישה עם חברת הניהול ו/או השוכר – בניית אמון
• הכרת השכונה – האם האזור משתפר או מידרדר?
• התאמת תמחור השכירות למחירי השוק
• טיפול בעניינים בירוקרטיים שדורשים נוכחות פיזית

מה עושים כשהשירות של חברת הניהול ביוון לא מספק?

הפתרון: מעבר מבוקר. אל תעזבו חברה לפני שיש לכם חלופה.

השלבים למעבר מסודר:

• תקשורת ישירה: לפני שמחליפים, נסו לדבר עם מנהל החברה ולהציג את הבעיות
• בדיקת חוזה: מהן תנאי הביטול? בדרך כלל 30-60 יום התראה
• איתור חלופה: מצאו חברה חדשה לפני שעוזבים
• העברת מסמכים: חוזים, מפתחות, פרטי שוכר, היסטוריית תשלומים
• עדכון השוכר: הודיעו על השינוי ומסרו פרטי קשר חדשים

נתוני שוק עדכניים: מחירי שכירות ותשואות באתונה (2025)

סיכום: 5 כללי זהב לניהול נכס באתונה – מביתא נדל"ן

1. אל תנהלו לבד: הסיכון גבוה מהחיסכון. ב-72% מהמקרים זה מסתיים בנזק גדול מעלות הניהול.
2. בחרו חברה עם ניסיון במשקיעים זרים: לא כל חברה מתאימה. דרשו דיווחים באנגלית/עברית.
3. עבודה לפי חוק: דיווחים, חוזים ב-TAXIS, ביטוחים. זה לא אופציה.
4. שקיפות ודוחות חודשיים: חובה, לא "נחמד שיהיה". דרשו דו"ח מפורט כל חודש.
5. בדיקות תקופתיות: מונעות נזקים של אלפי אירו. תמונות, דיווחים, החלפת מנעולים.

בביתא נדל"ן אנחנו מנהלים מאות נכסים באתונה עבור משקיעים ישראלים – עם ניסיון, שקיפות ועמידה מלאה בחוק היווני. השאירו פרטים לשיחת ייעוץ אישית עם ביתא נדל"ן ובדקו אם גם הנכס שלכם יכול להיות מנוהל טוב יותר.

שאלות נפוצות

איך לנהל דירה באתונה כשאני גר בישראל?

הפתרון המומלץ הוא עבודה עם חברת ניהול מקומית בעלת ניסיון במשקיעים זרים.

• חותמים על ייפוי כוח המאפשר ניהול מלא מרחוק

• מקבלים דוחות חודשיים מסודרים על הכנסות, הוצאות ותקלות

• תשלומי מס (ENFIA, מס שכירות, עירייה) מבוצעים באוטומציה

• כל תקלה מטופלת ע"י ספקים מקומיים מאומתים

• אין צורך בנוכחות פיזית ביוון לצורך ניהול שוטף

כמה עולה ניהול נכס באתונה?

העלויות דומות לישראל ולעיתים אף נמוכות יותר, בהתאם לסוג ההשכרה.

• שכירות ארוכת טווח: 8%-12% מגובה השכירות

• Airbnb / השכרות קצרות: 20%-25% מההכנסה

• רואה חשבון מקומי: €800-€1,200 לשנה

• עלויות נוספות (מציאת דייר, תיקונים) נגבות לפי צורך

מה עושים אם הדייר היווני לא משלם שכר דירה?

החוק היווני מאפשר הליך פינוי מהיר יחסית, במיוחד בהשוואה לישראל.

• שליחת מכתב התרעה רשמי (כ־15 יום)

• פתיחת הליך משפטי מזורז (לרוב ללא דיון בבית משפט)

• פינוי בפועל תוך 2-4 חודשים

• לשם השוואה: בישראל ההליך עשוי להימשך 6-24 חודשים

מהי תקופת השכירות המינימלית לפי החוק היווני?

החוק קובע תקופת שכירות מינימלית של 3 שנים.

• גם אם נחתם חוזה לשנה אחת – לשוכר יש זכות להישאר 3 שנים

• הכלל חל על רוב הדירות למגורים

• יוצאי דופן:

  • דירות נופש

  • דירות מרוהטות להשכרה זמנית (בכפוף להגדרה חוקית ברורה)

האם צריך לרשום את חוזה השכירות ברשויות המס ביוון?

כן, זו חובה חוקית.

• רישום החוזה מתבצע במערכת TAXIS

• יש לבצע את הרישום תוך 30 יום מחתימת החוזה

• חוזה שלא נרשם:

  • עלול להיות חסר תוקף משפטי

  • עלול לגרור קנסות ובעיות מול רשויות המס

האם צריך ביטוח לדירה להשקעה ביוון?

כן – זו חובה בפועל וגם משתלמת כלכלית.

• מגן על בעל הנכס מפני:

  • נזקי מים

  • שריפות

  • רעידות אדמה

  • נזקי צד ג’

• החל מ־2025: ביטוח מזכה ב־20% הנחה ב־ENFIA (מס נכס שנתי)

• עלות ביטוח שנתית ממוצעת: €150–€300

מהו גובה הפיקדון הסטנדרטי בדירות שכורות באתונה?

הפיקדון המקובל עומד על 1-2 חודשי שכירות.

• משולם בתחילת החוזה

• מוחזר בסיום השכירות

• ניתן לקיזוז בגין:

  • נזקים בדירה

  • חובות חשמל / מים

  • אי־תשלום שכר דירה

מהו שיעור המס על הכנסות משכירות ביוון?

המס הוא פרוגרסיבי ותלוי בגובה ההכנסה השנתית.

• עד €12,000: מס של 15%

• מעל €12,000: מס של 35% (ובמדרגות גבוהות יותר – אף יותר)

• הכנסות גבוהות עשויות להיות כפופות גם ל־היטל סולידריות של 2.2%–10%

• ניתן לקבל זיכוי מס בישראל בהתאם לאמנת המס

האם כדאי לבקר בנכס פעם בשנה?

לא חובה – כאשר יש חברת ניהול אמינה ושקופה.

• כ־70% מלקוחות ביתא נדל״ן לא מבקרים בנכס כלל

• הפיקוח מתבצע באמצעות:

  • דוחות תקופתיים

  • תמונות ועדכונים

  • ביקורי שטח של מנהל הנכס

• ביקור פיזי מומלץ בעיקר לצורכי שדרוג או רכישה נוספת

כמה זמן לוקח למצוא שוכר באתונה?

בדרך כלל בין 2 ל־4 שבועות באזורים מבוקשים.

• שיעורי תפוסה בשכירות ארוכת טווח: 90%-97%

• אזורים מרכזיים וקרובים למטרו מושכרים מהר יותר

• חברת ניהול מקצועית:

  • מתמחרת נכון

  • מצלמת ומשווקת את הנכס

  • מקצרת משמעותית את זמן האיתור

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת:

• רכישת דירה ביוון – המדריך המלא
• מדריך מיסוי נדל"ן ביוון למשקיע הישראלי
• האזורים המומלצים להשקעה באתונה 2025
• גולדן ויזה יוונית: כל מה שצריך לדעת אחרי השינויים