השקעה בנדל״ן באתונה ב-150, 200 ו-300 אלף יורו: מה קונים בכל תקציב (מדריך 2026)

יש לכם 150, 200 או 300 אלף יורו, וכל מודעה שקופצת לכם בפייסבוק מבטיחה "דירה באתונה עם תשואה של 8%". חבר אחד קנה בקיפסלי ומרוצה, חבר אחר נתקע עם דירת חצי מרתף שאף שוכר לא רוצה. ובראש מתרוצצות שאלות שאף אחד לא עונה עליהן ישירות: מה באמת אפשר לקנות בסכום הזה ב-2026? באיזו שכונה? חדשה או ישנה? כמה יישאר בכיס אחרי מסים וניהול? ואיך לא לשלם "מחיר תייר" על נכס שאתם לא יכולים לראות כל שבוע?

בביתא נדל״ן אנחנו מלווים משקיעים ישראלים ברכישת דירות חדשות באתונה, ושומעים את השאלות האלה כמעט בכל שיחת ייעוץ. לכן כתבנו מדריך אחד שמפרק את שלוש רמות התקציב הנפוצות ביותר בהשקעה בנדל״ן באתונה: מה מקבלים בכל אחת, איזו תשואה ריאלית לצפות, מה העלויות הנסתרות ומה החוק היווני מאפשר ואוסר. כל נתון רשמי מגיע עם קישור למקור, וכל הערכה מהשטח מסומנת ככזו.

נקודות מפתח

• מחירי הדירות באתונה עלו ב-5.0% ברבעון השני של 2026 לעומת שנה קודם (בנק יוון).
• דירות חדשות (עד 5 שנים) עלו ב-6.2% באותו רבעון, מעל הממוצע הארצי של 5.5%.
• ב-150 אלף יורו: דירה חדשה של כ-35 עד 45 מ״ר, או דירה ישנה של כ-50 עד 60 מ״ר.
• ב-200 אלף יורו: דירת שני חדרים חדשה של כ-50 עד 60 מ״ר.
• ב-300 אלף יורו: דירת שלושה חדרים חדשה של כ-65 עד 85 מ״ר.
• עלויות רכישה נלוות: כ-6% עד 6.5% מעל מחיר הדירה.
• הקפאת מע״מ 24% על דירות חדשות בתוקף עד 31.12.2026: חיסכון של כ-63 אלף יורו בדירה של 300 אלף.
• תשואה ריאלית בשכירות ארוכה: כ-4.5% עד 5.5% ברוטו, כ-3% עד 3.5% נטו.
• השכרה קצרה (Airbnb): רישום חדש חסום במחוזות 1, 2 ו-3 של עיריית אתונה עד 31.12.2026.
• גולדן ויזה באתונה: 800 אלף יורו, חוץ ממסלול הסבה ושימור של 250 אלף.

מה אפשר לקנות באתונה בתקציב של 150 אלף יורו ב-2026?

ב-150 אלף יורו קונים היום באתונה דירת סטודיו או חדר וסלון חדשה של כ-35 עד 45 מ״ר בשכונות מתפתחות במערב העיר, או דירה ישנה של כ-50 עד 60 מ״ר בשכונות מרכזיות כמו קיפסלי ופטיסיון. זה תקציב כניסה טוב להשכרה ארוכת טווח לסטודנטים ולצעירים, לא תקציב לדירת יוקרה.

לפני חמש שנים 150 אלף יורו היו קונים באתונה דירת שלושה חדרים. מאז המחירים עלו בכל שנה ברצף, ולכן היום זה תקציב של דירה קטנה. החדשות הטובות: דירה קטנה היא בדיוק מה שהשוק השכיר באתונה מחפש, כי רוב מחפשי הדירות הם סטודנטים, זוגות צעירים, עובדים זרים ועובדים מרחוק.

שלוש האפשרויות העיקריות בתקציב הזה

• דירה חדשה קטנה: סטודיו או דיארי (חדר שינה וסלון) בבניין חדש בשכונות כמו פריסטרי, אגאלאו וניקאיה. השטח קטן, אבל אין הפתעות של תחזוקה, הדירוג האנרגטי גבוה והשוכרים מוכנים לשלם עליה יותר.
• דירה ישנה משופצת: 50 עד 60 מ״ר בבניין משנות ה-70 וה-80 בקיפסלי או בפטיסיון, קרוב למרכז ולתחבורה. יותר מטרים, אבל בניין ישן עם ועד בית, צנרת ומעלית ישנים.
• דירה ישנה לשיפוץ: 60 עד 70 מ״ר במחיר נמוך יותר, ועוד 20 עד 35 אלף יורו לשיפוץ מלא. מתאים רק למי שיש לו צוות אמין בשטח.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: בתקציב של 150 אלף אל תתפשרו על הקומה. דירות בקומת קרקע ובחצי מרתף (Imiypogeio ביוונית) נראות זולות במודעה, אבל הן הסיבה מספר אחת שאנחנו רואים לחודשים ריקים ולבעיות רטיבות. עדיף 40 מ״ר בקומה שלישית עם מרפסת מאשר 55 מ״ר בחצי מרתף.

מה אפשר לקנות באתונה בתקציב של 200 אלף יורו ב-2026?

ב-200 אלף יורו אפשר לקנות דירת שני חדרים (חדר שינה וסלון) חדשה של כ-50 עד 60 מ״ר, או דירת שלושה חדרים ישנה של כ-70 עד 80 מ״ר בשכונות כמו קליתאה, ויירונאס ופנגרטי. זה תקציב "נקודת המתיקות" של השוק השכיר באתונה, כי הוא פונה לזוגות ולעובדים זרים שמחפשים דירה איכותית לשנים.

כדאי להכיר את המונחים היווניים שתפגשו במודעות: גרסוניירה היא סטודיו, דיארי היא דירת חדר שינה וסלון ("שני חדרים" בעברית), וטריארי היא דירת שני חדרי שינה וסלון ("שלושה חדרים"). ב-200 אלף יורו אתם בדרך כלל בעולם של דיארי חדשה או טריארי ישנה.

היתרון של התקציב הזה הוא פרופיל השוכר. דירת שני חדרים חדשה מושכת זוגות, עובדי הייטק ועובדים של חברות בינלאומיות שעוברות לאתונה, שנוטים להישאר שנתיים ויותר ולשמור על הדירה. פחות תחלופה פירושה פחות חודשים ריקים ופחות הוצאות על צבע ותיקונים בין דיירים.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: ב-200 אלף יורו ההבדל בין דירה שמושכרת תוך שבוע לדירה שעומדת חודשיים הוא לרוב מרפסת, מזגן בכל חדר ומרחק הליכה של עד 10 דקות מתחנת מטרו. לפני שאתם משווים מחיר למ״ר, תבדקו את שלושת אלה.

מה אפשר לקנות באתונה בתקציב של 300 אלף יורו ב-2026?

ב-300 אלף יורו קונים דירת שלושה חדרים (שני חדרי שינה וסלון) חדשה של כ-65 עד 85 מ״ר, תלוי בשכונה: קרוב ל-65 מ״ר בדרום המבוקש כמו פלאיו פאלירו וניאה סמירני, וקרוב ל-85 מ״ר במערב ובצפון המתפתחים. זה התקציב שנותן את השילוב הטוב ביותר בין איכות, שוכרים יציבים ונזילות במכירה עתידית.

בתקציב הזה אתם כבר לא קונים "דירה להשכרה" אלא נכס שמתאים גם למשפחה קטנה, למנהלים שמגיעים לאתונה מטעם חברות בינלאומיות, וגם לשימוש עצמי בחופשות. השכונות הדרומיות ליד הים, כמו פלאיו פאלירו, אלימוס וניאה סמירני, נהנות מביקוש גבוה גם מצד יוונים מקומיים, מה שמגן על ערך הנכס.

חשוב לדעת: 300 אלף יורו אינם מספיקים לגולדן ויזה באתונה, שהרף שלה הוא 800 אלף יורו (פירוט בשאלה 10). אם הוויזה היא המטרה העיקרית, זה תקציב לא נכון. אם המטרה היא הכנסה, עליית ערך ונכס איכותי באירופה, זה תקציב מצוין.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: ב-300 אלף יורו אתם קונים את הבניין לא פחות מהדירה. בקשו לראות את היתר הבנייה, את תעודת הדירוג האנרגטי (A או B+), את מפרט הבידוד ואת האחריות של הקבלן, ובדקו מה הוא בנה קודם. קבלן עם שלושה פרויקטים מאוכלסים באותה שכונה שווה יותר מכל הדמיה יפה.

האם עדיף לקנות דירה אחת ב-300 אלף יורו או שתי דירות ב-150 אלף יורו באתונה?

שתי דירות קטנות נותנות לרוב תשואה ברוטו דומה או מעט גבוהה יותר ופיזור סיכון, אבל דורשות כפול ניהול, כפול עלויות קבועות ויותר תחלופת דיירים. דירה אחת חדשה ב-300 אלף פשוטה יותר לניהול מרחוק ונזילה יותר במכירה. למשקיע שלא רוצה להתעסק, דירה אחת איכותית היא לרוב הבחירה הנכונה.

זו אחת השאלות הכי נפוצות שאנחנו מקבלים ממשקיעים בגילאי 45 עד 70, והתשובה תלויה בשאלה אחת: כמה אתם רוצים להיות מעורבים. שתי דירות פירושן שני חוזי שכירות, שני ועדי בית, שני דוחות ENFIA, שתי בדיקות מהנדס ושני עורכי דין בעסקה. מצד שני, אם דירה אחת מתפנה, השנייה ממשיכה להכניס.

נקודה שמשקיעים רבים מפספסים: מדרגות מס השכירות ביוון מחושבות על סך הכנסות השכירות של כל בעלים, ולא לכל דירה בנפרד. לכן שתי דירות על שם אותו אדם לא חוסכות מס לעומת דירה אחת שמכניסה אותו סכום.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: אם אתם זוג, שקלו לרשום את הדירה בבעלות משותפת של 50% לכל אחד. מכיוון שמס השכירות ביוון מחושב לכל בעלים לפי חלקו, הכנסה של 16 אלף יורו בשנה שמתחלקת לשניים יכולה להישאר כולה במדרגה של 15%. בדקו את זה עם רואה חשבון לפני חתימה, כי שינוי בעלות אחרי הרכישה עולה כסף.

כמה כסף צריך בפועל מעבר למחיר הדירה באתונה, כולל מסים ועלויות שוטפות?

תכננו כ-6% עד 6.5% מעל מחיר הדירה לעלויות הרכישה: מס העברה של 3.09%, נוטריון, עורך דין, רישום בקדסטר ובדיקת מהנדס. אחרי הרכישה, העלויות השוטפות (מס רכוש ENFIA, ועד בית, ביטוח וניהול) מסתכמות לרוב בכ-12% עד 18% מהשכירות השנתית.

מס ההעברה ביוון הוא 3% על השווי, ועוד תוספת עירונית של 3% מגובה המס, ולכן השיעור האפקטיבי הוא 3.09%. המס מחושב על הגבוה מבין המחיר בחוזה לבין "השווי האובייקטיבי" שקובעת רשות המסים, שבדרך כלל נמוך ממחיר השוק. בטבלה חישבנו לפי מחיר הדירה המלא, כך שזו הערכה שמרנית.

מקור: שיעור מס ההעברה: רשות המסים היוונית AADE (חוק 5246/2025, סעיף 8)

שאר הרכיבים הם טווחים מקובלים בשוק לפי ניסיון ביתא נדל״ן. בקנייה דרך מתווך יש להוסיף עמלה של כ-2% + מע״מ. בקנייה ישירה מקבלן בדרך כלל אין עמלת תיווך.

העלויות השוטפות אחרי הרכישה

• ENFIA (מס רכוש שנתי): מחושב לפי השווי האובייקטיבי, השטח, הקומה וגיל הבניין. בדירה קטנה עד בינונית באתונה מדובר לרוב בכמה מאות יורו בשנה.
• ועד בית (Koinochrista): בבניין חדש לרוב 30 עד 60 יורו בחודש, בבניין ישן עם הסקה מרכזית יותר. ברוב החוזים השוכר משלם את השוטף.
• ניהול נכס: כ-8% עד 10% מהשכירות בשכירות ארוכה, כולל גבייה, תיקונים ודיווחים.
• ביטוח דירה: כ-100 עד 200 יורו בשנה לדירה ממוצעת.
• מס שבח ביוון: 15% על הרווח, אבל הוא מוקפא לאנשים פרטיים עד 31.12.2026. הממשלה דנה בהארכה ל-2027, ויש לוודא את המצב העדכני לפני מכירה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: מאז 1 בינואר 2026 כל תשלומי השכירות ביוון חייבים לעבור דרך בנק. לכן פתחו חשבון בנק יווני ומספר מס (AFM) כבר בשלב שלפני החתימה, ולא אחריה. זה חוסך שבועות של עיכוב בהעברת הכסף ובקבלת השכירות הראשונה.

איזו תשואה משכירות אפשר לצפות בכל תקציב באתונה ב-2026?

בשכירות ארוכת טווח, תשואה ברוטו של כ-4.5% עד 5.5% בשנה היא טווח ריאלי לדירות באתונה ב-2026, ותשואה נטו של כ-3% עד 3.5% על סך ההשקעה אחרי עלויות רכישה, ניהול, הוצאות ומס יווני. הבטחות ל-8% ו-10% מתבססות כמעט תמיד על Airbnb ובתנאים שלא תמיד מתקיימים.

כדי להבין את התשואה האמיתית צריך להפריד בין שני מרכיבים: הכנסה שוטפת משכירות, ועליית ערך הנכס. לפי הבנק המרכזי של יוון, מחירי הדירות באתונה עלו ב-5.0% בשנה שהסתיימה ברבעון השני של 2026. אם המגמה הזו תימשך גם בקצב מתון יותר, היא מוסיפה לתשואה השוטפת, אבל זו לא הבטחה ואין לבנות עליה תזרים.

החישוב לפי הערכות שטח של ביתא נדל״ן: חודש אחד ריק בשנה, ניהול של 9%, הוצאות שוטפות ומס יווני לפי המדרגות שלהלן, על סך ההשקעה כולל עלויות רכישה. לא כולל מס בישראל.

מדרגות מס השכירות ביוון מ-2026

מהשנה הנוכחית יוון הוסיפה מדרגת ביניים של 25%, מה שמוריד את המס על הכנסות שכירות בינוניות. המס מחושב על ההכנסה אחרי ניכוי קבוע של 5% להוצאות.

מקור: רשות המסים היוונית AADE (חוק 5246/2025, סעיף 8)

משקיע תושב ישראל חייב לדווח גם בישראל על הכנסות השכירות מיוון. ישראל ויוון חתומות על אמנה למניעת כפל מס, כך שהמס ששולם ביוון מוכר בדרך כלל כזיכוי. בחירת המסלול הנכון בישראל היא החלטה של רואה חשבון, לא של סוכן נדל״ן.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: כשמישהו מציג לכם תשואה, שאלו שלוש שאלות: האם זה ברוטו או נטו? האם החישוב כולל עלויות רכישה? והאם זו שכירות ארוכה או Airbnb? ברוב המצגות שאנחנו רואים, תשואה של 7% ומעלה נופלת כבר בשאלה הראשונה.

האם מחירי הדירות באתונה עדיין עולים ב-2026, או שהחמצתי את הרכבת?

המחירים עדיין עולים, אבל בקצב מתון יותר. לפי הבנק המרכזי של יוון, מחירי הדירות באתונה עלו ב-5.0% ברבעון השני של 2026 לעומת שנה קודם, אחרי 9.1% ברבעון המקביל של 2024. זו לא בועה שמתפוצצת אלא שוק שמתבגר, ובשוק כזה הרווח עובר מ"לקנות כל דבר" ל"לקנות נכון".

בין 2022 ל-2025 מחירי הדירות ביוון עלו בשיעורים דו ספרתיים או קרובים לכך בכל שנה. ב-2026 הקצב ירד לכ-5.5% בממוצע ארצי, ובאתונה לכ-5%. הסיבות להמשך העלייה לא נעלמו: היצע דירות חדשות מוגבל אחרי עשור כמעט בלי בנייה, ביקוש מתמשך מצד עובדים זרים וסטודנטים, ומחירים שעדיין נמוכים משמעותית מבירות מערב אירופה.

מקור: Bank of Greece, הודעות לעיתונות על שוק הנדל״ן

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: בשוק שמאט, ההבדל בין שכונות גדל. במקום לרדוף אחרי השכונה הזולה ביותר, חפשו שכונות עם קטליזטור ברור: תחנת מטרו חדשה של קו 4 שנמצא בבנייה, פרויקט התחדשות עירונית או קרבה למרכזי תעסוקה. שם העלייה נוטה להימשך גם כשהממוצע מתמתן.

דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה באתונה: מה משתלם יותר בכל תקציב?

ברוב המקרים דירה חדשה. היא עולה יותר למ״ר, אבל נהנית מהקפאת המע״מ של 24% עד סוף 2026, מעליית ערך מהירה יותר (6.0% מול 5.5% לדירות ישנות ברבעון הראשון של 2026), מדירוג אנרגטי גבוה ומתחזוקה נמוכה, וזה קריטי למשקיע שמנהל מרחוק. דירה ישנה מתאימה בעיקר למי שמוכן לשפץ ולהיות מעורב.

דירות חדשות ביוון מוגדרות כדירות עד גיל 5 שנים, והן עלו מהר יותר מהישנות גם ב-2026. בנוסף, בניין חדש נבנה לפי תקן רעידות האדמה העדכני ותקן הבידוד התרמי, מה שמוזיל חשמל לשוכר ומקטין את הסיכוי להוצאות לא צפויות לבעלים.

מקור: Bank of Greece, הודעות לעיתונות על שוק הנדל״ן (נתוני עליית ערך)

החישוב בגרף פשוט: דירה חדשה ב-300 אלף יורו עם מע״מ של 24% הייתה עולה 372 אלף יורו. בהקפאת המע״מ משלמים רק מס העברה של 3.09%, כלומר כ-309 אלף יורו. ההפרש של כ-63 אלף יורו הוא יתרון שיכול להיעלם אם ההקפאה לא תוארך מעבר ל-31.12.2026. הממשלה היוונית דנה בהארכה ל-2027, אבל עד שהיא לא מעוגנת בחוק, אין לבנות עליה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: לא כל דירה חדשה נהנית אוטומטית מהקפאת המע״מ. הקבלן צריך לבחור במסלול ולהגיש עליו הצהרה לרשויות המס לגבי כל יחידה. בקשו מהעורך דין שלכם לראות את ההצהרה לפני חתימה על חוזה מקדים, ולא להסתפק במילה של המוכר.

האם אפשר להשכיר דירה באתונה ב-Airbnb, ובאילו שכונות זה אסור?

אפשר, אבל לא בכל מקום. מאז ינואר 2025 אסור לרשום דירות חדשות להשכרה לטווח קצר במחוזות 1, 2 ו-3 של עיריית אתונה, שכוללים בין השאר את פלאקה, קולונאקי, קוקאקי, פנגרטי, פטרלונה וגאזי. האיסור הוארך רשמית עד 31.12.2026, ובספטמבר 2026 הודיעה הממשלה על כוונה להאריכו עד סוף 2027.

כל דירה שמושכרת לטווח קצר ביוון חייבת מספר רישום (AMA) במרשם של רשות המסים. באזורים החסומים לא מנפיקים מספר חדש, וגם החלפת בעלים מחייבת מספר חדש. כלומר, אם אתם קונים בקוקאקי דירה שעובדת היום ב-Airbnb, ככל הנראה לא תוכלו להמשיך להפעיל אותה כך.

מקור: AADE, סעיף 111 לחוק 4446/2016 (מרשם ההשכרה לטווח קצר), והחלטת השרים 225563 ΕΞ 2025 (ΦΕΚ Β' 7200/31.12.2025)

שימו לב גם לשתי מגבלות נוספות: דירה שנקנתה במסלול גולדן ויזה אסורה בהשכרה לטווח קצר, ובסלוניקי חלה מגבלה דומה על המחוז הראשון של העירייה. מחוץ לאזורים האלה Airbnb עדיין חוקי, אבל דורש רישום, דיווח חודשי ועמידה בכללי משרד התיירות.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: אל תשלמו פרמיה על דירה שמשווקת כ"מתאימה ל-Airbnb" במחוזות 1 עד 3. בנו את כל החישוב על שכירות ארוכת טווח, ואם ההשכרה הקצרה תיפתח בעתיד, זה בונוס. משקיעים שקנו ב-2024 לפי תחזיות Airbnb הם אלה שהכי נפגעו מהאיסור.

האם אפשר לקבל גולדן ויזה ביוון עם השקעה של 150 עד 300 אלף יורו באתונה?

ברוב המקרים לא. מאז הרפורמה בחוק 5100/2024, הרף לגולדן ויזה באטיקה, שכוללת את אתונה, הוא 800 אלף יורו בנכס יחיד של 120 מ״ר לפחות. החריג היחיד בטווח התקציב הזה הוא מסלול של 250 אלף יורו להסבת נכס מסחרי למגורים או לשיקום מבנה לשימור, וגם הוא כפוף לתנאים מחמירים.

ישראלים רבים עדיין זוכרים את הגולדן ויזה של 250 אלף יורו, אבל המסלול הזה בוטל לרוב הנכסים. היום הרף תלוי במיקום, ובאתונה כולה, כולל הפרברים, חל הרף הגבוה. במסלול ההסבה של 250 אלף יורו, ההסבה למגורים חייבת להסתיים לפני הגשת הבקשה, ונכס שרק "ניתן להסבה" לא מתאים.

מקור: משרד ההגירה והמקלט היווני, חוזרים רשמיים (כולל חוזר 1/2026)

לנכס שנרכש במסלול הגולדן ויזה אסור להשכיר לטווח קצר, והאכיפה נעשית דרך מרשם ההשכרות של רשות המסים. חשוב גם לזכור שישראלים כבר נהנים מכניסה לאזור שנגן ללא ויזה לשהייה קצרה, כך שהערך של הגולדן ויזה לישראלי הוא בעיקר תושבות לשהיות ארוכות, לא חופש תנועה. לרוב המשקיעים בתקציבים של 150 עד 300 אלף יורו המטרה האמיתית היא הכנסה ועליית ערך, לא ויזה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: כשאתם רואים נכס ב-250 אלף יורו שמשווק כ"מתאים לגולדן ויזה", בקשו את היתר שינוי השימוש ואת אישור השלמת ההסבה, והשוו את המחיר למ״ר לדירות מגורים רגילות באותו רחוב. בהרבה מקרים התווית "גולדן ויזה" מוסיפה למחיר יותר ממה שהיא שווה.

סיכום: איך לבחור את התקציב הנכון להשקעה באתונה

אתונה של 2026 היא כבר לא השוק של "קונים הכול וזה עולה". המחירים ממשיכים לעלות, כ-5% בשנה לפי הבנק המרכזי של יוון, אבל בקצב שמתגמל בחירה נכונה ולא מזל. מה שקובע את ההצלחה הוא ההתאמה בין התקציב, המטרה והנכס.

150 אלף יורו מתאימים למי שרוצה להיכנס לשוק עם דירה קטנה ומבוקשת, לרוב חדשה של 35 עד 45 מ״ר במערב העיר או ישנה של 50 עד 60 מ״ר במרכז. זו נקודת כניסה עם ביקוש שכירות חזק, בתנאי שלא מתפשרים על הקומה ועל מצב הבניין.

200 אלף יורו הם נקודת המתיקות של השוק: דירת שני חדרים חדשה שמושכת שוכרים יציבים, זוגות ועובדים זרים, עם פחות תחלופה ופחות כאבי ראש. למשקיע שמחפש איזון בין תשואה, יציבות ופשטות, זה לרוב התקציב הטוב ביותר.

300 אלף יורו קונים נכס איכותי של שלושה חדרים שמתאים גם למשפחות, גם לשימוש עצמי וגם למכירה עתידית בשוק המקומי. זה עדיין לא תקציב לגולדן ויזה באתונה, אבל זה התקציב שנותן את ההגנה הטובה ביותר על ערך ההשקעה.

בכל אחד מהתקציבים, הציפייה הריאלית היא תשואה ברוטו של כ-4.5% עד 5.5% ונטו של כ-3% עד 3.5% מהשכרה ארוכה, ועליה פוטנציאל לעליית ערך. מי שמבטיח יותר, צריך להראות לכם בדיוק על מה זה מבוסס.

צ'קליסט לפני שאתם חותמים

• הגדירו מטרה אחת ראשית: הכנסה שוטפת, עליית ערך או שימוש עצמי.
• תקצבו 6% עד 6.5% מעל מחיר הדירה לעלויות רכישה, ועוד כרית של כמה אלפי יורו.
• בדירה חדשה, ודאו בכתב שהיחידה נכללת בהקפאת המע״מ, שבתוקף עד 31.12.2026.
• בדקו אם הנכס נמצא במחוזות 1 עד 3 לפני שאתם מתכננים השכרה קצרה.
• פתחו AFM וחשבון בנק יווני לפני החתימה, לא אחריה.
• החליטו על מבנה הבעלות (יחיד או זוג) יחד עם רואה חשבון ישראלי ויווני.
• קבלו חוות דעת של מהנדס ועורך דין עצמאיים, שאינם מטעם המוכר.

שני חלונות זמן כדאי לסמן ביומן: הקפאת המע״מ על דירות חדשות והקפאת מס השבח, ששתיהן בתוקף עד 31.12.2026. הממשלה היוונית דנה בהארכתן, אבל מי שקונה דירה חדשה ברבעון האחרון של 2026 יודע בוודאות שהוא נהנה מהן.

בביתא נדל״ן אנחנו בונים לכל משקיע רשימה קצרה של דירות חדשות באתונה שמתאימות בדיוק לתקציב שלו, עם חישוב עלויות ותשואה מלא בעברית, וליווי עד מסירת המפתח וההשכרה הראשונה. רוצים לדעת מה אפשר לקנות היום בתקציב שלכם? השאירו פרטים לשיחת ייעוץ ללא התחייבות.

שאלות ותשובות נפוצות

מה אפשר לקנות באתונה בתקציב של 150 אלף יורו?

לפי ההערכות במאמר, התקציב מאפשר רכישת דירה חדשה קטנה של כ־35–45 מ״ר או דירה ישנה של כ־50–60 מ״ר, לפני עלויות נלוות.

• דירות חדשות קטנות אפשר לחפש באזורים כמו פריסטרי, אגאלאו וניקאיה.
• דירות ישנות גדולות יותר אפשר למצוא בשכונות כמו קיפסלי ופטיסיון.
• בדירה לשיפוץ צריך לכלול בתקציב גם עבודות, אבזור וזמן ללא הכנסות.
• כדאי לבדוק היטב את הקומה, האור הטבעי, מצב הבניין וסימני רטיבות.

מה היתרון של השקעה בדירה באתונה בתקציב של 200 אלף יורו?

תקציב של 200 אלף יורו מאפשר, לפי המאמר, דירת שני חדרים חדשה של כ־50–60 מ״ר שיכולה להתאים לזוגות ולעובדים המחפשים שכירות ממושכת.

• חלופה אפשרית היא דירת שלושה חדרים ישנה של כ־70–80 מ״ר.
• האזורים המוזכרים כוללים את קליתאה, פריסטרי, ניאוס קוסמוס וויירונאס.
• מרפסת, מיזוג ונגישות לתחבורה הם מאפיינים שכדאי לבחון לצד השטח.
• התאמה לשוכרים לטווח ארוך עשויה להפחית תחלופה והוצאות בין חוזים.

איזו דירה אפשר לרכוש באתונה בתקציב של 300 אלף יורו?

לפי טווחי המחירים במאמר, אפשר לרכוש דירת שלושה חדרים חדשה של כ־65–85 מ״ר, בהתאם למיקום ולמפרט.

• באזורים דרומיים מבוקשים, כמו פלאיו פאלירו וניאה סמירני, השטח עשוי להיות קטן יותר.
• באזורים אחרים אפשר למצוא דירות גדולות יותר באותו תקציב.
• דירה עם שני חדרי שינה יכולה להתאים למשפחה קטנה או לשימוש עצמי.
• חשוב לבדוק את איכות הבנייה, הבידוד, הדירוג האנרגטי וניסיון הקבלן.

האם עדיף לקנות דירה אחת ב־300 אלף יורו או שתי דירות ב־150 אלף יורו?

שתי דירות מאפשרות פיזור של ההכנסה, בעוד שדירה אחת מצמצמת את מספר הנכסים והחוזים שצריך לנהל.

• בשתי דירות, פינוי של אחת אינו מפסיק בהכרח את כל ההכנסה משכירות.
• שני נכסים מחייבים טיפול בשני שוכרים, בשתי מערכות תחזוקה ובהוצאות נפרדות.
• דירה אחת מרכזת את הסיכון לתקופה ללא שוכר בנכס יחיד.
• כדאי להשוות את ההכנסה נטו ואת עומס הניהול, ולא להסתפק בתשואה ברוטו.

כמה כסף צריך להקצות מעבר למחיר הדירה באתונה?

אומדן המאמר הוא כ־6%–6.5% ממחיר הדירה לעלויות רכישה, לפני תיווך ככל שנדרש, שיפוץ וריהוט.

• בדירה של 150 אלף יורו, טבלת העלויות במאמר מציגה תוספת משוערת של כ־9,745 יורו.
• בדירה של 200 אלף יורו, התוספת המשוערת היא כ־12,660 יורו.
• בדירה של 300 אלף יורו, התוספת המשוערת היא כ־18,490 יורו.
• מעבר לכך, כדאי להשאיר כרית כספית לתחזוקה, לתקופות ללא שוכר ולהוצאות בלתי צפויות.

איזו תשואה אפשר לצפות לקבל מהשכרה ארוכת טווח באתונה?

המאמר מעריך תשואה שנתית של כ־4.5%–5.5% ברוטו וכ־3%–3.5% נטו לפי הנחות החישוב שלו, לפני מס בישראל.

• התשואה ברוטו מחושבת מהשכירות השנתית ביחס למחיר הדירה.
• חישוב הנטו במאמר כולל עלויות רכישה, חודש ללא שוכר, ניהול, הוצאות שוטפות ומס יווני.
• התוצאה בפועל תלויה במחיר הרכישה, בשכירות שהושגה ובהוצאות הנכס.
• עליית ערך היא רכיב אפשרי ונפרד, ואינה הכנסה שוטפת או תשואה מובטחת.

האם עדיף לקנות דירה חדשה או דירה יד שנייה באתונה?

הבחירה תלויה בעלות הכוללת ובמידת המעורבות הרצויה: דירה חדשה עשויה לצמצם תחזוקה, ודירה ישנה עשויה להציע יותר שטח באותו מחיר.

• בדירה חדשה כדאי לבדוק את המפרט, האחריות, מועד המסירה ואיכות הפרויקטים הקודמים של הקבלן.
• בדירה ישנה צריך לבדוק גם את הצנרת, המעלית, השטחים המשותפים והוצאות הבניין.
• השוו את המחיר לאחר שיפוץ, אבזור ועלויות רכישה, ולא רק את המחיר למ״ר.
• בשני המקרים, בדיקות משפטיות והנדסיות מסייעות לזהות בעיות לפני ההתחייבות.