חגיגה יוונית: יוון הפכה אימפריית תיירות והשקעות נדל״ן. פרויקט התחדשות עירונית חדש מציע כעת השקעה חסרת תקדים באתונה
כבר לא מדובר בטרנד: יוון היא אחד היעדים האטרקטיביים ביותר עבור משקיעים ישראלים ונמצאת כעת בתנופת זינוק מטאורית עם עליית ערך של עשרות אחוזים במחירי הנכסים. אתונה מתברגת בראש הרשימה ומסתמנת כהבטחה היוונית של השנה
תומר מילס | מנהל פרויקטים ביתא נדל"ן
ראשוני המשקיעים הישראלים ביוון זיהו את פוטנציאל ההשקעה הגדול כבר בשלהי 2018, כשהעיר החלה לצאת בהדרגה מהמשבר הכלכלי והפוליטי הגדול שליווה אותה במשך עשור. יחד עם משבר הקורונה שהגיע מעט לאחר מכן, נוצרו ביוון הזדמנויות נדל״ן כלכליות במיוחד, כאלו שאינן מצריכות הון עצמי גבוה ולכן מתאימות לכל כיס. לא פלא, אם כך, שתוך שנים ספורות הפכה ליעד השקעות אטרקטיבי במיוחד בקרב הישראלים, ביניהם צעירים ומשפחות שהתקשו לרכוש נכס בישראל ללא סיוע מההורים ואנשי עסקים ובעלי הון שבחרו לשלב ביזנס עם פלז׳ר באחת ממדינות הנופש המתוירות בעולם.
יוון הייתה ונשארה יעד מרכזי לתיירים ישראלים המגיעים אליה בהמוניהם מדי שנה. הקרבה הגיאוגרפית והטיסה הקצרה, הנוף הים תיכוני, המנטאליות שמרגישה כמו בבית, האוכל המצוין והמחייה הזולה – הופכים אותה לבחירה אולטימטיבית עבור מאות אלפי תיירים ישראלים מדי שנה. לא רק הישראלים גילו את היעד הפופולרי, גם בשאר מדינות העולם היא מסתמנת כיעד אידיאלי לחופשה. שנת 2019 נרשמה כשנת שיא בתיירות ליוון, כאשר נרשם שיא חדש של 33 מיליון תיירים בשנה והכנסות של 18 מיליארד אירו. לפי התחזיות של מומחים בתעשייה, 2022 צפויה להיות אף טובה יותר ועתידה להניב שיא חסר תקדים של 20 מיליארד אירו הכנסות מתיירות בלבד.
אתונה בנסיקה: אמנות, קולינריה ופריחה תרבותית
אם יש עיר שאפשר ללמוד ממנה איך יוצאים נכון ממשבר, אתונה היא ללא ספק המובילה ברשימה. אחרי שנתיים של סגר, התעוררה בעיר סצנה קולינרית מרשימה במיוחד, עם למעלה מ-270 מסעדות חדשות, מאות בתי קפה וברים שנפתחו לאחר המגיפה. לצד ההתעוררות הקולינרית נפתחו גם מיזמים תרבותיים וחללי אמנות חדשים, נבנו מלונות חדשים ומרקם חדש ותוסס החל להירקם בעיר המשתקמת. בהדרגה, חזרו המבקרים לכיכרות והאתרים המרכזיים בעיר והיום המספרים כבר מתעלים על תקופת טרום המגיפה.
למידע נוסף על רכישת נכס
בפרויקטים זמינים
בעולם של השקעות, יציבות השוק ועליית ערך עקבית הן חלומו של כל משקיע. אתונה מצליחה להפתיע אפילו משקיעים וותיקים, ומציגה גרף צמיחה אקספוננציאלי עם עליית ערך הנדל״ן שהגיעה תוך שנים ספורות גם למאות אחוזים. את חלקת גן העדן הזו גילו גם ענקיות ההייטק כמו גוגל, אמזון, מייקרוסופט וחברות ענק נוספות, שבחרו להקים בה משרדים ולספק עשרות אלפי מקומות עבודה חדשים. כתוצאה מכך, יזנקו בהדרגה השכר ומחירי השכירות ואיתם גם אחוזי הרווח של עסקאות נדל״ן שיבוצעו בשנים הקרובות. עוד בהקשר של פיתוח עירוני, פרויקט הדגל של אתונה הוא פרויקט "Hellinikon" הנחשב לפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול באירופה ויכלול בנייה של קניון יוקרתי 70,000 מ״ר, 4,000 חדרים מלונאיים, 15,000 דירות ו-2000 דונם של פארק בהשקעה של 8 מיליארד אירו. עבור משקיעים ישראלים, השקעה ביוון המתפתחת היא כמעט מתבקשת, עם קרוב לעשר טיסות סדירות מדי יום ואפשרות לעלות על טיסה בבוקר ולחזור הביתה עד הערב.
ביתא נדל״ן משווקת פרויקט התחדשות עירונית חדש
ביתא נדל"ן הוקמה ב-2018 כבית השקעות המתמחה בהשקעות נדל"ן ביוון, עם דגש על אתונה והסביבה. את החברה הקימו שלושה חברים יוצאי יחידות מובחרות, אשר רכשו עבור עצמם נכסים ביוון וגילו במהרה את גודל הפוטנציאל. כיום מנהלת ביתא מאות דירות בעיר ב-15 בניינים שונים, המנוהלים על ידי צוות של עשרה אנשים המועסקים בחברה ועשרות ספקים, קבלנים ואנשי מקצוע שעובדים עם החברה באופן עקיף.
מודל הרכישה שמציעה ביתא בתחום של התחדשות עירונית הולך וצובר תאוצה גם בישראל, אך המספרים בארץ רחוקים משורת הרווח השמורה לרוכשים באתונה. החברה נמצאת בפעילות מתמדת ומאתרת הזדמנויות חדשות להשקעה בזו אחר זו. הפרויקט החדש מעמיד בפני משקיעים הזדמנות לקחת חלק בפרויקט ה-16 של החברה ולרכוש דירה בקיפסלי, אחת השכונות המתפתחות באתונה, הממוקמת ממש במרכז העיר. במסגרת פרויקטים אלו של התחדשות עירונית נרכש הבניין במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, עובר חידוש מהיסוד יחד עם השבחה משמעותית ומושכר או נמכר בצפי תשואה גבוה במיוחד. המשקיעים נהנים מכוח הקבוצה בהיבט ההשבחה ודירה בבניין הנרשמת על שמם בטאבו. עליית הערך הצפויה עומדת על עשרות אחוזים, עם תשואה שוטפת בטווח הארוך ורווח הוני כתוצאה מעליית ערך הנכסים בשכונה.
״בשנתיים האחרונות אנחנו רואים שיש הרבה יזמים גדולים שעושים בניה חדשה שלא הייתה ביוון לפני כן כי לא היה למקומיים כסף לרכוש. כיום הקהל המקומי רוצה לקנות דירה בהתחדשות עירונית או בבניין חדש לחלוטין, ולא דירות משופצות בבניינים לא מטופחים. מהסיבה הזו, בחרנו להתמקד בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיום עיקר ההתמחות שלנו היא באיתור הזדמנויות נדל"ן, השבחת הנכסים ואכלוס או מכירה בהתאם לתוכנית העסקית״, מסבירים בחברה.
בניין שלם באופציה: רוכשים ב-10-15% פחות ממחיר השוק
היתרון המשמעותי בהשקעה שמציעה ביתא לרוכשים הוא העובדה שמדובר בחברה הפועלת ביוון ומחוברת לשטח. ״עבור המשקיעים שלנו זו לא פעילות שמתנהלת בשלט רחוק. אנחנו החברה הישראלית עם הצוות הכי גדול שיושב באתונה עצמה והכי הרבה נכסים המנוהלים על ידינו. יש לנו צוות שנמצא כאן כל הזמן ומונה מעל עשרה עובדים ועשרות אנשי מקצוע שעובדים איתנו באופן עקיף, ביניהם מהנדסים, ארכיטקטים, מנהלי פרויקטים, משפטנים, נוטריונים, קבלנים וספקים. בנינו צוות חזק שפועל 7 ימים בשבוע ומחובר לעסקאות בשטח״, מספר אלעזר קייקוב, אחד השותפים בחברה.
ההיכרות הקרובה עם הקהל המקומי והעובדה שהצוות נמצא ביוון, מאפשרת לביתא לרכוש את הבניינים הרבה מתחת למחיר השוק. ״גם את תהליך השיפוץ אנחנו מנהלים בצורה נבונה כלכלית, מזמינים חומרים בעצמנו, מעסיקים אנשי מקצוע ומוזילים עלויות בצורה משמעותית. בסופו של דבר אנחנו עושים השבחה לנכס בעלויות שגם הן נמוכות ממחירי השוק, כך שהנכס הסופי לאחר השיפוץ נמכר בסופו של דבר ב-15% מתחת לערך השוק כבר במעמד הרכישה, יתרון כלכלי אדיר למשקיעים״, מסביר יהודה מדר, שותף בחברה.
כדי להיכנס להשקעה בפרויקט נדרש הון עצמי של 100-150 אלף אירו, שכאמור מחזיר את עצמו במהרה. ״בפרויקטים קודמים שלנו אנחנו רואים שמשקיעים שקנו דירה בפרויקט נהנים כיום מעליית ערך של 20 ולפעמים 30 אחוז. בעסקה בטייגטו למשל, משקיעים רכשו ב-2021 נכסים שהיום הם יכולים למכור ב-30 אחוזי רווח בגלל ההשבחה של הנכס ועליית השוק. רוכשים שלנו ממשיכים לרכישה של נכס שני ושלישי עם החברה במודל של סייקל, כלומר הם מוכרים את הנכס הראשון שרכשו עם רווח משמעותי המאפשר להם לבצע רכישות של נכסים נוספים ביוון. לעומתם, משקיעים שבוחרים להשכיר את הנכס נהנים מ5-6% תשואה בשנה, כאשר גם ההון הזה מאפשר להם לרכוש בפרויקטים נוספים״.
שקט תעשייתי למשקיעים: צוות ישראלי מנהל עבורכם את התהליך
משקיעים ישראלים מביעים לא אחת את החששות לקראת השקעה מעבר לים, בעיקר בגלל המרחק מהנכס ואבדן תחושת הביטחון הנלווית לכך. ביתא זיהתה כבר בתחילת הדרך שמדובר בנקודת תורפה, לכן הקימה צוות ישראלי הפועל מיוון בצמוד לצוות יווני מקומי. יחד, הם מעניקים למשקיעים מעטפת מקצועית כוללת המספקת להם איש קשר ישראלי הזמין עבורם וצוות מקומי הדואג לאינטרסים שלהם בשטח. לאחר שחותמים על טופס ההצטרפות, אוספת החברה את המסמכים הרלוונטיים וניתן ייפוי כוח לעו״ד מקומי לביצוע הפעולות הנדרשות.
בחברה אומרים: ״אנחנו פותחים יחד עם המשקיע חשבון בנק ומוציאים מספר מס. רושמים את המשקיע בטאבו ומקבלים נוסח טאבו לדירה שרכש בפרויקט. כאשר אנחנו נכנסים לתהליך השיפוץ, הרוכשים שלנו מקבלים גישה לפורטל ובו עדכונים חודשיים על התקדמות הפרויקט. עם סיום השיפוץ משמש הפורטל גם לניהול הקשר עם הדיירים ועם חברת הניהול. המשקיע רואה את הדייר והדייר רואה את הבעלים ואת חברת הניהול. החלטנו שלמרות שזה לא מוקד רווח עבורנו, אנחנו משקיעים כסף ומשאבים בשביל לעשות ניהול נכסים ברמה הכי גבוהה שיש, כמו בארה״ב וישראל. הרוכשים מקבלים עדכון שוטף מלא, כאשר גם ברמה הטכנולוגית אנחנו צעד קדימה״.
לאחרונה ישנו בנק ביוון המאפשר לקיחת משכנתאות לזרים, כאשר המגמה צפויה להתרחב בעתיד גם ליתר הבנקים במדינה. ״מישהו שמתחיל איתנו השקעה, בד״כ לא קונה רק נכס אחד. יש לנו משקיעים שנמצאים עכשיו כבר ברכישה השלישית שלהם בביתא ובנו יחד איתנו סל נכסים שישמש אותם בפנסיה. יוון מדינה מאוד אטרקטיבית ונמצאת כרגע בזמן מדויק להיכנס להשקעה. מדובר בשוק שיישאר רלוונטי גם 20 שנה קדימה״, הם מסכמים.